浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策

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1、浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策【摘要】随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业，同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。本文分析房地产企业成本核算存在的问题并对相关问题提出有效的对策和一些见解。【关键词】房地产企业；成本核算；权责发生制伴随着房地产市场越来越透明化及规范化，政策性的调控也越来越严格，拿地成本及各类材料成本不断上涨，销售收入方面受市场及政策调控方面的影响也越

2、来越突出。房地产市场以往高利润，高回报的现象也正慢慢地被挤压。但一直以来，房地产企业在成本核算方面比较混乱，特别是成本对象确定、成本分摊等方面，随意性比较大，这样导致数据不真实，不准确，严重者甚至影响后期的土地增值税清算和缴纳。因此加强成本核算管理，就迫在眉节，有效的成本核算管理，对提高企业竞争力，降低税负，增加企业利润，提升企业的管理水平等都具有举足轻重的意义。一、房地产企业成本核算的意义房地产企业成本类别不同于工业企业、商贸企业等，其核算方式及成本的结转等核算方式较不同于其他行业，要准确划分其成本的可靠性，需要严格依据企业自身项目的特

3、点、相关会计准则、政策法规等。其主要成本来源于三大部分：土地成本、建安成本、开发间接费用等。由于房地产企业自身项目的特点，每个大的成本下面将有许多子项目类别成本核算对象。如土地成本又分为：直接购地成本、补地价成本、契税等类别。建安成本又再细分为主体建筑成本和安装装修成本等。因此，精确划分成本类别是核算房地产企业的成本的前提。即“开发成本”、“开发间接费用”应按开发项目的性质及类别设账，否则将影响后期土地增值税申报缴纳的准确划分，同时有效的成本核算及控制不仅有利于降低房地产企业成本，提高利润，也为企业的提供有效的核心竞争力。二、房地产企业成

4、本核算存在的问题1.取得的土地资产不按规定计价擅自扩大或减小土地资产的价值。将购进的土地进行“三通一平”后，进行评估、虚增土地成本，计入开发成本。虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增被偿金额。征地、拆迁支出未按规定进行归集分配分摊，而分片分期开发的，未在各个项目之间进行合合分摊。2.成本设立的对象具有随意性有些房地产企业未按实际成本发生的性质归纳相关成本科目及类别，例如会计人员将所有归属项目发生的工资全部归纳计入管理费用，如此便造成原本应纳入开发成本的工资由于账务的设置错误而导致开发成本?p少，最终土地增值税清算时多交土地增值税的情况。未严

5、格按照会计准则要求，将所有工程款及其他应付类的费用，不通过“应付账款“或“其他应付款”会计科目核算，而是直接通过资金类账户一笔代替，未走备抵账户。从而导致日常的管理造成混乱，以及对日后房地产企业交楼时的成本结转业务也会产生不小的影响，加大几倍的工作量去完成，且结果可能并不精确。或者签订虚假单项合同、取得虚开发票，夸大建筑安装工程费。房地产企业较其他企业相比，由于整体税负较重，税目类别较多且计算复杂。故这使部分房地产企业在成本上大做文章。如通过关联公司或其他公司签订虚假合同，增加建筑安装工程费，降低税负，从而转移利润。3.成本费用支持性文件

6、不足由于房地产企业开发周期长，前期投资成本较大，融资成本较高且过程较为复杂和漫长。因此房地产企业从关联企业间拆借资金现象就比较普遍，但许多往来业务频繁且未按规定支付利息的情况较为严重，往来业务若不厘清则较为混乱。这也为后期的成本归集和纳税都产生一定的影响和风险。房地产企业由于其大部分成本的发生都有相关的合同，但在实际操作中，在业务发生后其实际支付工程款或费用时，提交申请的工作人员未按合同规定提交相关支持类文件，这对以后的土地增值税清算中对该成本的合理计量也会产生一定的影响，甚至将不符合纳入成本核算的风险，降低企业的利润。4.会计账面的成本

7、与实际完工进度成本有差异由于房地产企业成本核算的特殊性，核算周期长，项目识别种类多，会计单据滞后，交楼之时或五方验收之时，则意味着即要确认收入，同时则需要结转成本。收入比较好确认，但成本若要准确确认则需要其他工程部门、预算部门等配合。这是因为按权责发生制原则，工程结算请款中的工程实际完工进度与申请请款到财务部门且单据传递到会计之处时，有一定的时间差异的问题。并且在实际交楼时可能尚有残余工程或事项未彻底完工，款项目尚未支付，故导致准确的成本核算则需要相关部门配合并预提部分成本。但由于该少部分成本为预估数据，可能会出现以下两种情况：（1）经济

8、不景气，材料人工成本下降，实际结算金额远远小于合同金额或者预估数据。（2）抑或者随着材料成本的不断上涨，原合同金额以不足以支撑后实际发生的成本，也可能会造成最终实际结算的金额远远大于合同金额.