东莞金地黄江别墅项目前期定位报告

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1、东莞金地黄江别墅项目前期定位报告金地黄江项目前期定位报告深圳中原东莞中原

2、2<0<09/12土地属性分析开发次序变更影响竞品市场界定市场分析项目入市期内的大势、竞品市场供求项目可能面临的关键问题界定市场挑战——远郊项目市场变动的敏感度高，入市期内，市场基本面如何？有什么风险？支撑？客户定位客户挑战——深圳客户启动的可能性多大？东莞客户的容量及来源如何？产品如何解决客户问题——目标客户的需求特征如何，产品如何对应满足？开发秩序及核心价值因素——如何在价值层面解决客户挑战的问题？产品定位开发建议深莞客户的主次、比例问题、需求特征问题产品配比方案及设计建议住宅开

3、发、推售秩序及配套开发建议12341234思考路径[一]土地属性分析及竞争范围界定1位置：东莞黄江镇莞深高速黄江出口处，紧邻深圳光明新区距离松山湖车程15分钟，黄江镇中心8分钟，深圳CBD、龙华观澜区域2<0-3<0分钟左右[镇中心泛松山湖深圳延伸带][政府规划视角]“丘陵片区包含黄江片区，是东莞市域中心地带，以及深圳龙华片区的延伸。”“充分发挥其的辐射功能，重点建设成“服务松山湖，配套松山湖”，打造卫星城镇带，提高竞争力位于未来黄江镇新城中心区的边界范围内。1配套：地块内部生活型配套相对缺乏，但规划配套指标及周边1<0-15分钟辐射范围内配套能形成有效补

4、充1<0分钟黄江镇中心配套人和百货百惠百货嘉荣超市黄江医院黄江裕元实验小学黄江镇实验小学黄江人民公园……15-2<0分钟松山湖配套华南首家超五星级凯悦酒店东莞理工大学中山大学生物技术学院东莞中学松山湖分部等广东医学院附属医院创意生活城……1四至：三面环山，东偏南面接邻公常公路形成社区的主出入口地块自然资源条件优势突出！公常公路莞深高速429525.8258385小计7<09<0；商业建面≤计容面积3<0%；地块内需配套幼儿园、居委会、社区服务站等3<0%6<028%2<04336.82.<0/<0.8981<08/1<0151R5/商住、幼儿园用地7<0/

5、9<0；商业建面≤计容面积5%3<0%24；局部可突破至6<028%2251891.515<0126R2/二类居住用地其余规划要求绿地率建筑限高（米）建筑密度建筑面积（平米）容积率用地面积（平米）用地代码及其性质1指标：总占地约25.8万平方米，容积率在<0.8-2.<0之间限制：酒店用地，R2限高24-6<0米、R5限高1<0<0米，7<09<0有商业配比要求1土地特征关键：资源，三区中心距离，规划指标相对优势初判：本地块对深圳、东莞两级市场存在辐射可能定位意向：针对高端改善型需求为主的资源型低密度项目针对深圳-中低密度、自有配套能力强的远郊资源型项目针

6、对黄江-城市中心中大规模资源型项目针对黄江周边–泛松山湖区域中大规模资源型项目2根据土地属性初判，界定可比竞争范围万科棠樾金地观澜观湖园万科城万科松山湖项目锦绣山河观塘板块松山湖板块泛松山湖镇区板块[二]别墅、资源型高层市场分析1.入市期的大势环境分析大势基调-理性稳定：市场历经<07-<09的大幅盘整至空前回涨，2<01<0年高位震荡后将趋向于平稳和理性*深圳历年成交均价*深圳历年供求量变化<09.9站上2万元线<09.供求比史前最低，成交量同比<08增加59%%CPI连续加息同升同降在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在，在前期将

7、带动房价的快速上涨宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕，这也是导致今年地王频出的重要原因。保增长基调下宽松政策、信贷环境，通胀预期，社会人口结构导致的刚需集中释放，<08年-<09供应减少挤压下的需求集中释放，使得市场在<08年的盘整后迎来了<09年的空间回涨，量价急剧回升，特别是成交均价更是史前突破2万元大关，目前站在高位上。<09市场的空前回涨，带来了一系列相关的影响，为2<01<0年的高位震荡埋下伏笔。1其一，<09年回涨、1<0年高位盘整、市场趋向稳定、理性的因素作用关系历经<07-<09年，各重因素的作用反应更趋向于理性，使得市场

8、或进入平稳快发发展期。需求方：高增亮的消化和市场“教育性调节”后，需求的释放由激进转为稳定平缓供给方：土地、政府民生调节性的住宅供求环境变化，加速开发商阵营“大品牌”化，也使得供应方由既往的群体性暴利转为以规模+高效益品质开发求利润，更趋理性；政策主导方：政府层面，市场调控能力水平提高，更针对和精细化有助市场避免出现大起大落情势。其二，政策面：房地产行业作为经济、民生的重要支柱，保增长与政策连贯性使得政策中短期内不会出现大的调整公积金政策收紧??广东省十五条??0货币政策动态微调??二套房政策收紧??物业税开征研讨??资本金比例下调??国办关于促进房地产市

9、场健康发展的若干意见??公积金贷款利率下调??1<0.22新政??