济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告

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1、济南市雪野湖别墅项目雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月25济南市雪野湖别墅项目目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结25济南市雪野湖别墅项目第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经

2、济现状与发展类别年份全市GDP总值（亿元）同比增长率（%）全社会固定资产投资（亿元）同比增长率（%）城市居民人均可支配收入（元）同比增长率（%）2007年2562.817.31151.713.318005.117.42008年3017.417.71415.322.920802.215.52009年3351.412.21655.420.322721.79.22.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增加1.2。3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开

3、展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。2009年，济南市GDP在全国25济南市雪野湖别墅项目省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(一)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会

4、发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。城市空间布局：“一城、一区、一带”一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带（章丘）25济南市雪野湖别墅项目(一)济南市房地产市场分析1.济南市房地产市场概况类别年份房地产开发投资总额（亿元）同比增长率（%）商品房销售面积（万方）同比增长率（%）商品房销售总额（亿元）同比增长率（%）人均住宅使用面积（㎡）同比增长（㎡）2007年193.220.7320.212.5120.920.5210.92008年274.14

5、1.9371.215.9155.128.321.50.52009年332.621.3439.818.5211.236.2--25济南市雪野湖别墅项目由上表分析可以得出，济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势。1.济南市土地成交情况2009年济南市全年出让106宗地，较2008年翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上，平均地价为255.7万元/亩，楼面地价为1457.68元/㎡。其中，商业综合用地平均地价460.65万元/亩，平均楼面地价1562.3元/㎡；住宅用地平均地价233.05万元/亩，平均楼面地价为1438.84元/

6、㎡。3.2009年济南市主城区房地产市场表现状况调研类别区位供应量建筑形态主力户型价格（元/㎡）客户群市中区100万方以小高层、高层为主，少量花园洋房及别墅94-110㎡、130-150㎡普通住宅：6000-8500别墅9000-12000市中心的优质客户历下区（全运会）最为密集以小高层、高层为主，少量花园洋房及别墅94-110㎡、130-150㎡6000-10000本市及周边城市历城区20余万方小高层、高层以130㎡以上为主6400-7500全市各区中高端收入者天桥区40余万方小高层为主，其次高层，极少量花园洋房和别墅140方以下为主，花园洋房和别墅面积：170-300㎡5500

7、-6000青年置业者槐荫区35万方多层、小高层、高层具存80-140㎡5600-6500中端客户群从上表可以看出，主城区内市场主要以小高层为主，别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区，但这并非传统意义上的纯别墅，而是坐落在繁华市区内的类别墅，供应量较少，主力户型在150-300㎡之间，别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右。2009年，济南市25济南市雪野湖别墅项目主城区内，商品房的平均价格同比涨幅近13%，部分地区涨幅超过20%。市场影响因素分析如下：l由于