东莞万科金域华府产品定位报告.ppt

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1、金域华府项目产品定位报告需要重点解决的问题一、项目土地属性研究二、竞品分析1、各圈层竞品分析2、竞品分析总结三、目标客户分析1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解2、各项价值点排序3、生活状态描述四、产品定位1、户型配比2、户型修改意见3、精装修、科技附加值4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）一、项目土地属性研究一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值1、项目周边片区的规划及发展；2、项目所在片区与这些周边片区的关系。（道路交通、配套

2、关系等）第一圈层（周边片区分析）1、项目所在片区的规划及发展；2、项目地块与片区内重要配套的关系；3、圈层内配套与交通；第二圈层（项目所在片区分析）1、目标客户来源；2、片区价值点发掘。1、目标客户群类型，购买用途；2、生活、配套等价值点发掘；3、项目整体形象定位；4、大片区价值点分析1、项目土地属性确定；2、区位、土地核心价值点提炼；3、目标客户来源、类型、购买目的。结论一圈层东城南片区南城东片区CBD、CLD项目价值点二圈层三圈层新基片区规划资源第一圈层新基片区与周边片区的关系第一圈层分析1、与CBD

3、、CLD、南城东片区、东城南片区的联系本案南城区以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。旧区北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩建连接沿河路和莞太大道南北走向的十条横路，使其成为现代商贸和服务休闲中心。新区是东莞城市建设开发的重点区域，CBD、CLD都将位于此区域，规划包括南城办事服务中心、南城生态居住区、东莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、南城东片区地产板块等。另东城南片区东泰居住组团由于周边生活配套极其成熟，可有效弥

4、补项目生活配套的不足；序号新基周边片区通行道路所需时间1至总部经济中心区东莞大道1分钟2至CLD科技路、东莞大道1分钟3至CBD科技路、东莞大道2分钟4至南城东片区科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路10分钟58至大岭山镇莞长路、107国道30分钟至长安镇等莞长路、107国道或广深高速30分钟9至广州、深圳科技路、莞太路、广深高速或107国道40分钟9至厚街广深高速或107国道20分钟9至虎门广深高速或107国道30分钟第一圈层分析：与周边四大片区的关系结论：新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太

5、路、东莞大道、科技大道等，与南城、万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩大客户辐射区域；从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是：万江、厚街、虎门、道滘、深圳。下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍：1、精品商场2、超市3、酒店4、购物广场大型滨水商业环境1、大型超市2、大型百货3、综合市场4、中式餐饮美食街5、步行街6、宾馆大面积开阔水体文化娱乐中

6、心露天剧场林荫步道，船形广场、滨水广场1、高尔夫练球场2、社区健身活动中心3、游泳池、网球场4、66班中学对外运动场等1、雕塑公园2、36班小学3、林荫道1、酒吧街2、林荫公园3、30班小学坡地与水景结合的生态公园林荫公园约10万平米体育公园约12万平米购物公园约20万平米文化公园生态公园约15万平米购物广场CLD片区详规介绍一、功能定位一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区，总占地面积2.1平方公里。二、关键信息1、五大核心主题公园，面积和配

7、置如右图；其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭商业步行街区；体育公园占地面积相当于2个东莞体育中心。文化公园占地面积相当于30个可园。生态公园占地面积与南城文化广场相当。2、总占地面积214万平米；3、居住人口：60000人；4、一期拍卖时间及地价：08年6月18日，整体拍卖114万㎡，70.8亿元起拍；5、住宅容积率1.54。2008年1月21日星期一《东莞日报》一、功能定位集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。二、重要建筑（配套）A、文化配套：1、玉兰剧院；2、图书馆；3、高科技展览馆；

8、4、青少年科技活动中心；5、展览中心。B、商业、餐饮配套1、会展国际酒店；2、第一国际商业街；3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；C、政府公建1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的核心地段。CBD片区详规介绍南城东片区整体详规分析是新城区重要组成部分、南城区重要的生活服务区，为东莞市中央商务区配套服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间的高品质新型