东莞万科塘厦项目前期定位报告(二次汇报稿)

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1、谨呈：东莞新万房地产开发有限公司——万科东莞塘厦项目再探讨商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。报告回顾：上次汇报中我方的核心观点。企业属性：高价高速，万科TOP品类砥柱市场属性：前期销售聚焦在领先市场

2、，以深圳为主新政趋势：08年当前公布新政基本被消化，进入市场整固期我们对项目的几个核心理解我们对项目定位的几个核心观点功能定位：第一居所形象定位：深圳富人区的真正居住理想我们对项目推广的几个核心建议建立体验式4P营销系统——从趋势营销转向物业价值营销转变，新奢华主义尝试新的客户细分系统——发烧友细分营销系统尝试新的产品销售终端——万科总部营销售中心万科疑问：需要深化的疑问：当前市场趋势究竟会对项目造成什么影响？塘厦本地，东莞客户会不会成为本项目的主要客户？各期的客户来源演变如何？如果是深圳客户，那么哪些深圳客户会来？是什么支撑社区成为富人区？它与一般社区有什么区别？

3、社区的主题是什么?沟通后明确：TOP地位对项目开发目标的明确：上次世联汇报主要基于实现快速销售目标，经过沟通，双方明确本项目的开发目标基于项目的TOP品类本次报告核心：针对疑问，本项目将对大势、客户与定位三点，分以下几个层次深化宏观层面——大势对开发策略的影响？中观层面——面向的核心市场是谁？微观层面1——各期主力客户是谁？微观层面2——以什么方式吸引主力客户?未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右高盛、摩根将中国2008

4、年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%宏观层面——1、市场长期发展趋势如何？经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境中国每年新增就业人口近千万经济持续增长就业增加政治稳定GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。保证数据来源：高盛投行GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后

5、，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来房地产行业的持续上升发展20—60岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将

6、带来大量新增的住房需要至2020年中国城市化率将达到60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低宏观层面——观点1：未来中国房地产行业总体还将维持上升发展态势3.城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城市化，新增居住持续放大2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下宏观层面——在长期态势看好的前提下2、我们该如何解读当前政策调控对市场的影响？05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》

7、“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同<深圳住房建设规划2006-2010>07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算当前政策调控是05