项目前期总体策划提纲.doc

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1、项目前期总体策划提纲第一章项目可行分析第一节项目投资营销的具体内容1、项目土地性质调查●地理位置●地质地貌状况●土地面积及其红线图●七通一平现状2、项目用地周边环境调查●地块周边的建筑物●绿化景观●自然景观●历史人文景观●环境污染状况3、地块交通条件调查●地块周边的市政路网及其公交通现状、远景规划●项目对外水、陆、空交通状况●地块周边市政道进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查●购物场所●文化教育●医疗●金融服务●娱乐餐饮运动●生活服务●游乐休憩设施22●周边可能存在的对项目不利的干扰因素●历史人文区位影响第二节区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济

2、运作状况：●国内生产总值1）第一产业数量2）第二产业数量3）第三产业数量4）房地产所占与比例及数量●中国房地产开发业景气指数●国家宏观金融政策1）货币政策2）利率3）房地产按揭政策●固定资产投资总额1）全国及项目所在地2）其中房地产开发比重●社会消费品零售总额●商品零售价格指数1）居民消费价格指数2）商品住宅价格指数●中国城市房地产协作网络资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规●项目所在地的居民住宅形态及比重●政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规●政策关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规●短中期政策在项目所在地及项目地块周边的市政规

3、划●项目资金与有利政策的结合办法及实施方案3、项目所在地房地产市场总体供求现状224、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客房构成及购买实态分析●各种档次商品住宅客户分析●商品住宅客户购买行为分析第三节土地SWOT分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点第四节项目市场定位1、类比竞争楼盘调研●类比竞争楼盘调研●项目户型结构详析●项目规划设计及销售资料●综合评判2、项目定位●市场定位1）区域定位2）主力客户群定位●功能定位●建筑风格定位第五节项目价值分析1

4、、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念●商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值221）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价●类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异☉市政交通及直入交通的便利性的差异☉项目周边环境的差异，包括：周边自然和绿化景观的差异教育人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异☉周边市政配套便利性的差异2)项目可提升价值判断☉建筑风格和立面的设计、材质☉单体户

5、型设计☉建筑空间布局和环艺设计☉小区配套和物业管理☉形象包装和营销策划☉发展商品牌和实力3)价值实现的经济因素☉经济因素☉策划因素第六节项目可实现的价值分析1、类比楼盘分析与评价2、项目价值类比分析第七节项目定价模拟1、均价的确定2、项目中具体单位的定价模拟第八节项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟☉项目总体经济技术指标22☉首期经济技术指标2、项目首期成本模拟☉成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟☉销售收入模拟1）销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收的模拟2）销售收入模拟表☉利润模拟及说明1）模拟说明2)利润模拟表☉敏感性分析1)可变成本变

6、动时对利润的影响1）销售价格变动时对利润的影响第九节投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价☉价值提升及其实现的风险性1）项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值2）项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运用的风险性☉减少资本占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本☉对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。3、经济政策风险☉国际国内宏观经济形势的变化☉国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设第十节开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素☉政策法规因素22☉地块状况因素☉发展

7、商操作水平因素☉资金投放量及资金回收要求☉销售策略、销售政策及价格控制因素☉市场供求因素☉上市时间要求1、项目开发节奏及结果预测☉项目开发步骤☉项目投入产出评估☉结论第二章项目规划设计项目规划设计的具体内容一、总体规划1、项目地块概述☉项目所属区域现状☉项目临界四周状况☉项目地貌状况2、项目地块情况分析☉发展商的初步规划及设想☉影响项目总体规划的不可变的经济技术因素☉土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避☉项目市场定位下的主要经济指标参数3、建设空间布局☉项目总体平面规划设想☉项目功能分区提示4、道路系统布局☉地块周边交通环境示意1）地块周边基本路网222）项

8、目所属区域道路建设及未来