某项目前期策划.doc

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1、策划人：设计单位：审批复核：水榭丽都项目前期策划书-12-目录一、“水榭丽都”居民小区项目概况1二、“水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价2三、赤壁市房地产市场分析及项目市场预测3四、项目实施计划投资估算及融资方案5五、项目风险分析9六、项目范围与工作结构分解10七、项目组织结构设计11八、项目实施进度计划及横道图11附录1项目总规划平面图附录2投资估算表附录3项目WPS图附录4项目组织结构图附录5项目实施计划横道图-12-一、项目概况1.项目基本情况1).项目设想方案与选址由于市场发展的需要以及现代居民的居住条件的不断上升，本公司拟建

2、一大型居民小区，集居住、休闲、娱乐、商用为一体，引领居民小区的时代前沿，充分体现‘宜居’的宗旨为城市繁荣发展贡献自己的力量。本项目拟建于赤壁市赤马港村南侧0.5公里处，赤壁市位于咸宁辖区，为著名的历史文化城市。本项目选地南邻丰财山之畔，西邻陆水湖之滨，项目东侧为宽阔的陆水湖大道，北侧0.8公里处即为赤壁市人民政府与赤壁人民广场，陆水湖上更有东洲大桥与之毗邻，各政府机构、教育机构遍布周边，交通条件便利，地理位置优越，更有市政府的牵头作用，周边各行业将逐步兴起，此地必将成为本市的中心，必将成为繁荣地带，市场前景一片大好。2).项目总规划基本情况本项

3、目拟定为“水榭丽都”居民小区，用地功能为商住及配套设施，总征地面积为96037.8㎡，计划总建筑面积为45936.3㎡，容积率为0.478，建筑密度18.1%，绿地率为43.2%。主要建筑物类别附下表：建筑一览表类型编号户数每户建筑面积总建筑面积别墅A3305.8㎡917.4㎡B8226.5㎡1812㎡C11262.5㎡2887.5㎡D19278.1㎡5283.9㎡E7204.8㎡1433.6㎡F8269.4㎡2155.2㎡产权式酒店51510.5㎡7552.5㎡产权式公寓A6462.3㎡3987.2㎡B8061.1㎡4888㎡C8071㎡56

4、80㎡中心会馆19339㎡9339㎡3).项目布局简介项目用地旧址中央部位有一废旧人工水塘，现欲改造为中央水景；别墅群以环绕中央水景的方式依次散开分布；为方便小区居民娱乐休闲，于正南方主入口方向设置休闲广场；用地北方拟建设产权式公寓；东面设置次入口，主干道连接主入口环形设置；，次干道以主干道外围环形设置；东南方向建设产权式酒店与中心会馆。具体布局见项目总规划平面图。4).项目总规划平面图（附图1）2.项目实施环境1).本地区气象条件-12-赤壁市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。年平均气温16.9°C，年平均无霜期247~261

5、天，降雨量1251~1608毫米，全市太阳年辐射总量为102-110千卡/平方厘米，太阳辐射占全年74%。1).建设场地工程地质条件勘察场地属中硬场地土，II类建筑场地。属于对建筑抗震有利地段。勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量的上层滞水，该地下水对混凝土有极微的腐蚀性。根据2001年中国地震区划图，本地区基本烈度为6度。2).项目周边环境条件及解决方案建议本项目拟建初期周边开发度较低，周边人口少，场地较为宽阔，可以不过于考虑噪声、光污染；本项目依山、伴水而建，需考虑在建设过程中对周边的环境污染问题，尤其是应该积极设置

6、优良的排污排水以及废物处理系统；建设场地交通便利，对建设实施非常有利。随着开发、建设时间的延长，周边的环境将会产生变化，比如周边开发度提高、居民量增多等，需要在建设过程中不断优化以致对周边自然环境和社会环境造成的影响。3.项目目标1).项目质量目标为保证工程创优，总体工程在交付时保证100%的合格率，单位工程一次交付达到100%的合格率。决不允许出现多于3%的返工率，各种材料采购、施工工艺严格监视，严把质量关，做到上下一体，相互监督管理。2).项目进度目标本工程项目较为为中型项目，总体建筑面积4.5万平方米，所以在项目进度控制这一块不会有太大的

7、问题。本项目初步预计是3年12个季度完成施工，如果在条件允许和其他条件好的话会更好、更快的完成项目。（具体项目进度计划见第八部分）3).项目投资控制目标项目总体计划3年完工，会分两期投入资产，第一次为第一季度初，第二次为第五季度初，本项目计划于整体项目竣工交付使用后，并使得资本全部回流。即在第三年末收回所以投入资本，还清银行贷款。4).项目销售及利润目标本项目销售实行预售制度，即在本项目开工日起便开始销售，计划为第一、第二年预售一部分，其中资金分别作为第五季度投入使用；第三年末开始实现盈利，至第五年末实现所以房产基本销售完得局面。预计总收益应占

8、总投资的50%——60%。二、“水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价1.赤壁市交通与地域条件-12-在整个湖北省内，作为一个县级市，赤壁现有的