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1、目录1市场调研1L1城市发展PEST分析1L1.1城市发展政治环境（P）11」.2城市发展经济环境（E）11.1.3城市发展社会环境（S）11.1.4城市发展技术环境（T）11.2城市发展房地产总体环境调研21.2.1城市房地产市场总体特征21.2.2城市房地产发展市场主体特征21.2.3城市房地产发展预测21.3区域房地产市场调研31.3.1区域城市发展总体特征31.3.2区域房地产相关项目调研分析3134.重点竞争性项目（现状或潜在）调研41.3.5消费者群体研究52项目SWOT分析52」项H概况52.1.1项目基木背景52.1.2项目规模及用地状况5
2、2.1.3项FI区位分析52.1.4项目周边环境52.2项口SWOT分析62.2.1项目优势62.2.2项目劣势62.2.3项冃机会6224T页冃威胁62.2.5项目发展战略思路63项目定位73」II标客户定位73.1.1冃标客户定位73.1.2目标客八基本特征73.1.3目标客户置业需求特征73.2项目总体市场定位73.3项H形象定位73.4项目产品定位8341整体规划策划（理念）83.4.2小区规划策划83.4.3环境设计策划83.4.4建筑设计策划83.4.5户型设计策划94项冃营销推广及媒体策略94」项H形象建立94.2项日重点推广主题94.3广告
3、传播策略94.3.1广告总体策略94.3.2广告阶段性划分105项目综合评价101市场调研1.1城市发展PEST分析1丄1城市发展政治环境（P）与世界各国一样，中国的城市发展为政府政策密切相关。中国从计划经济向市场经济转型中城市发展与政府政策的演变历程大致如下：1,从发展计划到发展规划的转变；2,从城乡二元到城乡统筹的转变；3,从营业税到不动产税的转变；4,从单屮心城市向多中心城市的转变；5,从人规模重建向小规模更新的转变；6,从功能城市到文化城市的转变。从交通工程向交通政策的转变；1.1.2城市发展经济环境（E）i・城市建设状况南京借力物联网技术在一系列
4、市政项目中的应用，逐步打造“智慧城市南京跟进新技术，完善智慧的基础设施，实现智慧互联；以开放式的架构，发展智慧的应用，拓展到城市生产生活各方面；注重智慧产业的发展，包括信息产业与传统产业的信息化升级。运用云计算、物联网等新技术，积极推进政务数据中心、市民卡、车辆智能卡、无线宽带行业专网等项冃。南京作为一座口动化、智能化、快速反应，同时人性化的“智裁城市”止在逐步成形。2•城市产业发展南京是全国重要的综合性工业生产基地。经过多年的发展，南京已形成电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁为支柱，以软件和服务外包、智能电网、风电光伏、轨道交通等新兴产业为支撑，先进制造
5、业和现代服务协调发展的产业格局。3•城市经济实力（人均GDP）2011年全市完成地区生产总值6145.52亿元，比上年增长12%o地方一般预算收入635亿元，2012年南京市人均GDP8.99668万元，一年Z内超过了全国许多城市，比如：杭州,上海等城市。1.1.3城市发展社会环境（S）1•城市人口及结构2012年南京市常住人口总量为816」万人；其小，户籍人口638.48万人，增加了2.12万人,增长0.33%。2012年全市常住人口和户籍人口增量分别比2011年减少5.25和2.12万人。城镇人口所占比重即城镇化率为80.23%，比2011年79.73
6、%,提高了0.5个百分点。rfl于南京以青壮年为主的流动人口较多，相对于全国51.27%的男性比例，南京男性比例更高。南京常住人口中,0・14岁人口为761,408人，占9.51%；15-64岁人口为6,507,221人，占81.29%；65岁及以上人口为736,051人，占9.2%。同“五普”相比，南京0・14岁人口的比重下降5.94%,15-64岁人口的比重上升5.16%,65岁及以上人口比重上升0.78%。2•人均居住面积南京人人均居住面积33平方米，户均拥有1.2套住房，己经超过小康标准。但是老城人口密度已超北京东京，鼓楼区、白下区人口密度居全国第
7、四、第六。1丄4城市发展技术环境（T）对于南京的科技住宅产品，南京房促会秘书长张辉将英主要列为三种趋势：（1）传统的全科技节能型产品。（2）地源热泵主导的部分科技节能型产品。（3）绿色建筑技术综合应用的产品。绿色建筑并不仅仅是单纯的节能，准确的说包括四节一环保，即“节能、节水、节地、节材和环保”，比如太阳能光伏发电、屋顶和墙面绿化、雨水回收系统、噪声干预等等。1.2城市发展房地产总体环境调研1.2.1城市房地产市场总体特征根据2012南京房地产调研结果来看，整体来说，上半年的楼市跟去年有很大不同，是以刚需的释放引领市场的复苏。从市场成交量來看，2012年上
8、半年南京全市共成交商品住宅28212套/286.8万平方米,比20
