合富辉煌综合型项目前期发展策划提纲

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1、合富辉煌综合型项目前期发展策划提纲本提纲将根据具体项目以及情况进行调整，内容包含《项目发展基础研究》、《项目定位与发展战略》、《启动区定位与物业发展建议》、《项目财务测算与分析》第一部分项目发展基础研究一、城市宏观背景分析目标：通过对城市宏观经济及总体规划等的分析，判断城市以及房地产行业发展潜力，为项目开发提供宏观背景依据和方向。１、城市基本概况研究1.1城市特征及产业特征（城市职能、产业结构等）1.2城市社会经济发展现状与趋势—GDP、人均GDP、增长率、生活水平、购买力等1.3城市人口特征与趋势研究（总人口、人口增长率等）2、

2、城市空间与格局研究（区域规划功能、战略定位、发展远景）2.1城市发展战略研究2.2城市发展规划研究2.3城市发展现状分析3、项目区域发展研究3.1区域发展现状研究3.2区域发展趋势研究3.3区域发展对城市的意义研究二、行业市场发展研究目标：通过对房地产市场环境、区域市场现状分析、竞争格局、未来趋势进行预测、重点项目的运作经验参考等，为项目物业类型定位提供充分的市场依据。1、房地产整体市场分析1.1房地产发展阶段分析1.2房地产整体市场现状与趋势1）市场整体格局分析2）市场供应分析研究：近3-5年开工量、竣工量、批准预售量及结构等3

3、）市场需求市场分析：近3-5年销售量及结构4）市场价格变化：近3-5年平均售价及变化规律1.3土地市场现状与趋势2、区域房地产市场研究2.1住宅市场研究目标：针对整体、区域住宅市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及商业定位提供依据2.1.1整体住宅市场1）住宅市场的整体分布格局与属性特征—住宅分布格局、居住氛围、环境配套、价格水平2）住宅市场的供应、成交、后续货量3）住宅用地的供应与成交情况2.1.2区域住宅市场1）区域市场发展现状及特征概述2）区域市场的供应、后续供应量分析3）区域住宅市场的成交分析—成交价

4、格、成交面积、销售率4）区域市场的户型产品分析—主力面积区间、畅销户型、产品附加值2.1.3客群分析1）客户来源、构成分析2）客户特征分析—购房目的、需求（户型、面积、功能空间、总价）、购买力（家庭收入、付款方式、按揭方式等）购房关注点（区位地段、交通、配套、园林景观、物业等）2.1.4住宅发展趋势分析—发展潜力分析（规划、交通、配套、居住人群、居住氛围等）2.2商业市场研究目标：针对整体、区域商业市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及商业定位提供依据2.2.1商业发展概述1）城市商业发展历程2）现阶段商业的

5、发展现状与特征—商业档次、业态、形态（shoppingmall、商业街区）、3）城市未来商业发展趋势—市场分布、市场供应、市场表现、市场趋势4）城市历年商业用地的供应量及分布特征2.2.2整体商业市场1）城市商业网点总体规划2）城市商圈分布格局、属性特征3）城市商业用地的分布、供应、成交4）城市整体商业供应、成交、后续供应量2.2.3区域商业市场1）区域商业现状分析—商业网点格局、商业氛围、档次、经营业态2）区域商业市场的供应量、销售率、后续供应量3）商业的经营情况a、在经营商业情况（经营业态、业态配比、空置率、租金等）b、在售商

6、业情况（商业形态、业态构成、面积分割、主力商家、主力商家面积、销售情况、自持比例等）4）区域商业竞争项目分析—项目规模、商业形态、经营业态、规划及产品特色、开发进度、市场表现/销售情况、客户群特征、竞争力评价2.2.4客群分析—客户来源、客户构成（自主经营、投资）、消费水平、消费习惯、消费结构2.2.5商业发展趋势分析—从房地产发展成熟度、居住氛围、规划、交通、配套等因素，预测未来商业格局、商业氛围2.3写字楼市场研究目标：针对整体、区域写字楼市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及写字楼定位提供依据2.3.1

7、整体市场分析1）写字楼的分布格局与属性特征—写字楼商务区分布格局、商务氛围、办公档次、平均租金、平均售价2）写字楼的供应、成交、后续货量3）办公用地的供应与成交情况2.3.2区域市场分析1）区域写字楼现状分析—分布格局、办公氛围、档次、形象2）区域写字楼的供应、成交、后续供应量—价格、面积分割、租金、入驻率、物业费等3）区域写字楼配套情况—层高、大堂、停车位、电梯数、外立面材质、智能化设施（中央空调、可视对讲系统、火灾自动报警及喷淋系统、安保设施（周界防范管理系统，CCTV监控系统，安全防范报警系统，离式智能巡更管理系统2.3.3

8、客群分析1）客户构成—入驻企业类别（政府机关、金融保险类、贸易类、房产类、实业类、IT电子类、咨询服务类等）2）客户需求：入驻企业类别的需求面积2.3.4写字楼发展趋势分析从交通可及性、商务氛围、区域规划、周边配套、景观资源、自身配套等因素，预测其