闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172p(一）

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1、闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告上海同策房产咨询股份有限公司2009年9月20日谨呈：浙江龙盛集团股份有限公司闵行板块规划与功能定位目录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析区位分析经济指标相关概况等区域宏观背景分析区域规划发展分析区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议颛桥板块闵行区介绍：闵行地处上海西南角。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。颛桥板块介绍：位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、铁路闵吴支线以北、区界以东地区；规划用

2、地面积31.5平方公里，2020年规划常住人口15万，城镇建设用地28.7平方公里；板块功能定位为工业与居住。区位分析闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行区的功能定位为工业与居住性质交通分析本案莘庄3KM外环线本案位于闵行腰部位置的颛桥板块，属于外环外区域距离徐家汇约16公里距离莘庄南广场约3公里距离即将开通最近的地铁站五号线银都路站约1500米本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离项目周边环境都市路金　　都　　路好　爱　广　场规　划　路田园公园上海射击射箭运动中心樱园贵都小区派出所谷藤苑剑桥景苑梅　　州　　路基地周边多为居住社区（都市路别

3、墅区）及配套设施，星河湾等高端项目的成熟，对区域的商业有更好层次的要求周边商业多为沿街商铺形式，满足周边社区居民日常生活好爱广场因体量较大及休闲餐饮业态具有一定的辐射能力都市路与金都路均为双向四车道，都市路过往车辆以私家车和公交为主，金都路以货车及大型集装箱车为主地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随着未来星河湾以及招商雍华府等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要类型楼盘户数户数小计别墅君临颐和花园1902452君临天下600剑桥景苑305腾谷园50怡泰苑50樱园931圣特丽墅220招商雍华府106公寓君临颐和花园800

4、10464金都花好悦圆小区2300好世凤凰城454君莲新城1317今天花园258名门世家花园313华丰苑428招商雍华府1354申良花园240贵都小区3000项目周边未来约有6万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础项目周边一公里范围住宅项目汇总，按户均人口3.2人计算，总人口为4.13万，其中别墅人口约1万人左右项目西南侧的大鑫都居住区规划人口2.1万，由于其配套欠缺，将会吸引部分居民前来消费项目周边环境项目经济指标项目经济指标：土地面积：39706.5平米（200m*200m）土地性质：商业，体育设施用地容积率：不大于2.2建筑密度：不大于40％绿地率：不小于30

5、％（集中绿地不小于15％）商业（地上）办公酒店酒店式公寓地下2.8万方1万方3万方2万方3万方（1.5万地下集中商业）初步业态配比情况：地块形状方正，便于后期规划，地上建筑面积近9万平方米，具有一定的规模优势区位项目位于闵行中部位置，与商贸集中区域有一定距离，相比闵行其他的集中商圈，没有区位上的优势环境项目周边有一定的中高端居住人口、人流支撑，地面交通流畅，同时享有北侧好爱广场具有的一定商业辐射力的利好经济指标地块形状方正，有一定的规模优势，有利于后期形成区域的标杆，吸引目的性的消费群体前来消费项目自身条件小结闵行板块规划与功能定位目录项目本身条件项目所属市场环境核心问

6、题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析区位分析经济指标相关概况等区域宏观背景分析区域规划发展分析区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议经济环境分析05-09年上半年闵行GDP走势分析05-09年上半年闵行第三产业生产总值走势分析虽然闵行GDP增长率07年开始基本持平，但总量仍处于较高水平且逐年上升，09年上半年GDP总量已达到去年GDP的53%。第三产业为GDP的贡献在逐渐增加，虽然增长率有所波动，但总体呈现上升趋势。闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第三产业以年均20％左右的速度递增区域宏观经济环境闵行城镇人均可支配收入逐年

7、上升，且增长率每年保持在10%以上的较高位置。闵行户籍人口数量逐年上升，人口基数较高，人口增长率保持在3%左右的较低位置，据十一五规划显示，闵行区户籍人口在2010年将达到100万，常住人口，全区常住人口预计200万左右，预计颛桥常住人口可达15万左右。05-08年闵行城镇人均可支配收入分析05-08年闵行户籍人口分析人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行的商业发展奠定了坚实基础区域宏观经济环境区域规划与功能定位闵行新城主城区:规划为，全区的政治、经济、文化中心,常住人口40万，人均居住面积50平方米马桥板块规划依托上海旗忠国际体育中