2011年10月云南昆明尚居地产五甲塘项目营销策划报告-合富辉煌

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1、谨呈：云南尚居地产尚居地产五甲塘项目营销策划报告2011年10月本案主题：重塑主义重塑昆明豪宅新高度，献礼懂得昆明的望族重塑主义市场篇本体篇客户篇：重塑1：市场空白重塑2：项目竞争力重塑3：客户地图报定位篇重塑4：豪宅新高度告框项目卖点体系项目定位开发模式建议产品规划建议架营销篇重塑5：重塑营销模式营销目标营销策略执行计划1（市场篇）重塑主义1：推翻市场壁垒，重新挖掘豪宅市场机会。问题：08、09年是昆明豪宅市场的高峰，滇池板块及世博板块的豪宅属性逐渐认可，但是09年后，市场开始无集中供应高端别墅产品，滇池卫城压轴组

2、团悦湖郡均价2.8万，但也仅172多套。市场上在售的别墅产品（远郊近郊）均为经济型别墅，高端别墅难道没有市场了吗？1市场篇1.1、昆明别墅供求市场1.2、昆明别墅格局分析1.3、竞争圈层专题研究别墅市场供求关系：昆明近年别墅消化量在5千套/年左右，供略微小于求。2009年后期别墅供地减少，供应持续下跌，需求虽然受到宏观调控的影响，但保持旺盛的需求格局。2007年2008年2009年2010年2011年上半年供应套数32054363657651482824成交套数36784215687853253008吸纳率1.150

3、.971.051.031.07云南）市场研究中心别墅市场价格分析：价格持续增长，增幅放缓2009年金融海啸后楼市强势反弹，价格增幅较快，2010年别墅价格增幅放缓，但由于受供应量减少的市场原因，价格应该缓慢增长。2007年2008年2009年2010年2011年上半年成交价格76808900130001567816543增长率16%46%21%6%数据来源：合富辉煌（中国.云南）市场研究中心别墅产品成交结构：别墅市场以经济型入门级别墅为主，市场缺乏高端别墅物业。在2010年的成交总量中，150万以下的别墅比重最大，为

4、38%，体现出经济型别墅是别墅市场主导产品，150-300万以下别墅比重为25%，比重较大。600万以上的比重仅为7%，比重微小。由此可见，昆明当前缺乏高端别墅物业，市场机会有待探索。当前，别墅市场主流产品为150-200平米的联排别墅，比重高达41%。市场上主要以经济入门级别墅为主。数据来源：合富辉煌（中国.云南）市场研究中心别墅客户分析：昆明本土客户是主体购房群体，主要是二环以内的主城区客户。虽然昆明作为全国性旅游城市，但尚未形成诸如海南全国性购房的楼市，昆明别墅市场仍然以昆明本土客户为主，约占53%，其次为地州

5、客户33%，省外客户比重为14%。昆明本土客户中别墅买家主要来自于二环以内的中心城区客户。南市区，北市区别墅客户比重相对较大。数据来源：合富辉煌（中国.云南）市场研究中心1.1小结供求关系：昆明近年别墅消化量在5千套/年左右，供略微小于求。2009年后期别墅供地减少，供应持续下跌，需求虽然受到宏观调控的影响，但保持旺盛的需求格局。价格情况：2009年金融海啸后楼市强势反弹，价格增幅较快，2010年别墅价格增幅放缓，但由于受供应量减少的市场原因，价格应该缓慢增长。产品特征：别墅市场以经济型入门级别墅为主，市场缺乏

6、高端别墅物业。客户构成：昆明本土客户是别墅的主体购房群体，主要是二环以内的主城区客户。1市场篇1.1、昆明别墅供求市场1.2、昆明别墅格局分析1.3、竞争圈层专题研究昆明别墅分布图：野鸭湖板块代表作：野鸭湖山林别墅和智者山丘世博板块代表作：世博生态城、公园道一号、高嵩明板块天流云、茉莉唐朝、百大博园世家和大溪地等野鸭湖板块嵩明板块代表作：世博板块银杏人家、御景新城/星曜水乡等滇池板块代表作：黄金海岸、滇池高尔夫、马可波罗半岛别墅、海韵枫丹、列侬溪谷和滇池卫城等滇池板块本案阳宗海板块安宁板块阳宗海板块代表作：安宁板块

7、代表作：春城高尔夫、春城海岸和温泉山谷、西山别墅、华侨城恒大金碧天下、万辉星城和云报记者村等昆明别墅分布图：野鸭湖板块：产品：双拼，联排世博板块：面积：170-540㎡价格：13000-15000元/平米产品：独栋，双拼，联排面积：70—580㎡客户：改善型自住买家为主。嵩明板块价格：20000—40000元/㎡客户：改善型自住买家为主。嵩明板块：野鸭湖板块产品：联排，双拼面积：111-294㎡价格：7000-18000元/平米世博板块客户：改善型自住买家为主。滇池板块：产品：联排、双拼面积：别墅160—370㎡，洋

8、房70-160㎡价格：20000—40000元/平米客户：改善型自住买家为主。滇池板块阳宗海板块：本案产品：独栋、双拼、公寓和洋房阳宗海板块安宁板块安宁板块：面积：别墅139-800㎡公寓产品：联排，双拼，独栋30—100㎡，洋房84—面积：别墅130—305㎡，洋120㎡房70-140㎡价格：10000—15000元/平米价格：8000-15