住宅小区园林景观建设成本定位与控制

《住宅小区园林景观建设成本定位与控制》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、住宅小区园林景观建设成本定位与控制湖南楚峰园林建设有限公司高级工程师-匡振亚改革开放以来，我国房地产行业随着社会发展和市场的需求，如火如荼地发展。与之相应的房地产园林景观建设对于美化环境和改善人居生活质量起到了非常重要的作用。但是，由于近几年来房地产的高速发展，在全国市场房价不断上涨，购买率逐渐下降，社会供求出现失控的情况下，国家对房地产市场实行了政策性宏观调控。这对于我们毎一个房地产开发商来说，都是一场严峻的考验。在当前这种政策和市场的大环境影响下，如何稳步推进房地产开发；如何采取应对措施来赢得市场，这是我们要共同面临的一

2、项重大课题，而且也是一项复杂的社会系统工程。现在，我仅作为一名园林工作者，从园林景观专业的角度，就住宅小区园林景观建设成木定位与控制谈谈A己的见解，以期对当前房地产开发有所借鉴。一、住宅小区园林景观建设成本的定位随着社会的发展，人们对于生活环境的选择已经提高到显著位置。己经把住宅区园林环境作为判别住宅产品优劣的重要标准，而房地产商则往往把景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段。实践充分证明，好的园林景现规划建设，确实能全面提升楼盘附加位。我们房地产开发商都已经清醒地认识到了人居环境的重要性。但是，如何做到以人为本，建设

3、适应社会需求的宜居环境；如何达到生态、社会、经济效益的最大化，如何寻求房地产开发投资成本、房价与园林景观投资成本的平衡点，这就需要我们对住宅区园林景观建设的投（一）住宅区园林景观造价与楼房成本之间的定量关系根据我们近几年的考察情况，长沙市园林景观建设造价一般在186-568元/M2（实际景观绿地面积）之间，投入成本变幅较大。园林景观建设造价与楼房售价成正相关。我们采用以下方法进行了分析：1、基本设定R：建筑面积密度（容积率），一般为1.5-3.0D：建筑密度，一般为18%-25%d：小区道路用地面积和独栋公建建筑物（非景观建

4、筑）基底占地面积的总计值占小区用地面积的百分比，一般为15%-25%V0：不计入园林景观造价的楼房的综合成本单价（元/建筑平方米）so：组团用地面积V：园林景观综合成本单价（元/园林用地平方米）2、园林景观造价与楼房成本之间的定量关系之推导总成本C=RSOV0+（l-D-d）SOV总可售面积S=RSO楼房的综合成本单价v*=c/sv*=V0+V（l-D-d）/R公式（一）则V对V*的贡献A=V（1—D_d）/R公式（二）3、园林景观造价对楼房成本的影响园林景观造价V—般在200元/m2〜600元/m2之间。但是，相对V0而言

5、，V对V*的影响还是很小，与V0对V*的影响不在一个数量级上。取D为20%，d为20%，R为2.5，代入上述公式（二），则V对V*的影响值为0.24V;若V取300元/m2,则影响值为72元/m2。就小高层而言，V0—般为2000元/m2〜2500元/m2。通过比较可以看出，V对V*的影响只有V0对V*的影响的4%。从售价方面看，中档楼房的价格一般在5500元/m2，则V对V*的影响值（以72元/m2为例）在售价中的比重为1.3%。4、园林景观造价对楼房市场售价的提升作用计算结果表明：园林景观造价从300元/m2上升到600

6、元/m2,楼房的成本只上升了72元/m2,但是，楼房的市场售价则可能因此提高超过72元/m2。根据20个楼盘的平均销售单价为4160元/m2来计算，楼房综合单位成本因此提高1元钱，那么，楼房市场单位售价则相应提高4-5元，浄増收3-4元。也就是说，园林景观建设造价每平方米增加100元，楼盘售价每平方米可净增300-400元。（二）住宅区园林景观建设造价定位策略1、园林景观的营造档次的一般划分我们综合长沙市现在大多数房地产开发商对园林景观建设的投资成本情况，把长沙地区园林景观营造档次分为较高、屮、较低三个档次：以实际景观绿地面

7、积计算，园林景观造价350元/M2以下划为较低档次；园林景观造价350元-500/M2之间划为中档次；园林景观造价500元/M2以上划为较高档次。2、园林景观营造成本定位趋势的分析园林景观营造成本的定位原则上应该与楼盘的营销定位相吻合。随着人们热爱自然环境程度的不断提高，园林景观建设的投入也是呈不断增加的趋势。增大园林景观的投入，不仅客观上迎合了消费者的需求，而且提升楼盘市场售价的经济效率也十分明显。因此，比较好的策略是在营销定位的基础上，适当提高园林景观的建设标准。一般来讲，可以根据以下几种情况进行合理定位：2.1根据区位

8、情况定位，如果是自然环境很好的滨湖、江景、山景地域；处于城市中心地带或是城市新的生长点的，可以充分利用自然优势和区位优势，一般定位在中端档次，如果作为高档楼盘开发，可以考虑定位较高档次。如果是没有资源优势和区位优势的区域，应通过营造环境来提高楼盘品质，可以根据营销计划和周边楼盘情况定位。2