物业管理行业：行业景气度提升，龙头公司优势明显

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1、目录索引一、物业管理行业步入多元发展期6（一）历史及现状：行业进入多元发展期6（二）商业模式：增值服务依托基础物业服务多元化发展7（三）永续现金流行业，周期属性相对地产开发销售存在时滞9（四）基础物业服务收费模式：包干制仍为市场主导9（五）人工成本占比最大，技术进步推动运营效率逐步提升10二、基础物业服务发展趋势：龙头企业规模提升，盈利改善12（一）地产开发商和物业管理行业集中度均在提升12（二）资本助力物业管理公司快速扩张13（三）一手住宅交易量的提升改善了物业管理公司盈利能力14（四）技术进步降低行业人工成本，提升运营效率15（五）物管公司尤其

2、是龙头企业定价权有所改善16（六）社保征管从严加速行业整合17（七）政府央企国企事业单位购买服务成为趋势17（八）基础物业服务多业态发展18三、聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间较大21四、重点公司业务分析23（一）碧桂园服务——储备面积庞大，规模优势显著23（二）绿城服务——精品物业，优质发展26（三）中海物业——品质服务稳健发展32（四）雅生活服务——多元渠道，快速成长37（五）彩生活——大型互联网模式物管服务商40五、重点公司财务数据比较44（一）成长空间及确定性45（二）盈利能力46（三）公司治理48（四）估值48六、投资建议50图表索

3、引图1：我国物业管理行业发展阶段6图2：2009-2017物业百强管理面积均值及增速7图3：2001-2017年商品房住宅销售面积及增速7图4：2014-2017物业百强收入均值及增速7图5：2014-2017物业百强净利润均值及增速7图6：物业管理行业商业模式8图7：2017年物业百强企业各类别面积占比9图8：2017年物业百强企业各类别收入占比9图9：2017年物业百强企业营业成本明细10图10：2014-2017物业百强企业营业成本率10图11：TOP10物管企业管理规模及增速12图12：TOP10房地产企业销售面积及增速12图13：房地产开

4、发行业市场集中度13图14：物业管理行业市场集中度13图15：物业百强企业基础物业服务收入均值及增速13图16：物业百强企业基础物业服务净利均值及增速13图17：商品房住宅销售面积（万平方米）和同比增速（%）15图18：2014-2017物业百强智能化投入金额及增速16图19：2017年物业百强APP开发情况16图20：大型物业公司智能化案例16图21：百强在管项目二手房售价、租金与周边比较（元/平方米）17图22：2013-2017年百强企业物业收缴率及续约率17图23：2017年物业百强各物业类型管理费均值（元/平方米/年）19图24：多元化物

5、业服务类型19图25：社区服务生态圈模式图21图26：2017年百强企业增值服务构成情况22图27：2014-2017百强增值服务收入均值及增速22图28：2014-2017百强增值服务净利均值及增速22图29：母公司销售面积未来2-3年内转化为在管面积23图30：碧桂园服务收费面积与储备面积23图31：顺德碧桂园大盘经营模式24图32：碧桂园服务业务发展模式25图33：碧桂园服务收入构成情况（千人民币）25图34：碧桂园服务毛利构成情况（千人民币）25图35：绿城服务精品项目盘实例27图36：绿城服务与百强物业费收缴率对比27图37：绿城服务多年

6、维持高项目中标率及续约率27图38：绿城服务收费面积与储备面积28图39：绿城服务收入构成情况（千人民币）29图40：绿城服务毛利构成情况（千人民币）29图41：中海物业港澳精品项目——澳门天钻33图42：中海物业港澳精品项目——牛津道1号33图43：中海物业在管面积（千平米）33图44：中海物业收入结构（千元港币）34图45：中海物业毛利结构推断（千元港币）34图46：雅居乐集团销售面积及土地储备38图47：绿地控股销售面积及土地储备38图48：雅生活服务收费面积与储备面积38图49：2018H1雅居乐集团储备面积区域结构39图50：2018H1

7、绿地控股储备面积区域结构39图51：雅生活服务收入构成情况（千人民币）40图52：雅生活服务毛利构成情况（千人民币）40图53：彩管家（ToB）运营模式41图54：彩之云（ToC）运营模式41图55：彩生活收费面积与在管面积42图56：彩生活收入构成情况（千人民币）43图57：彩生活毛利构成情况（千人民币）43图58：2018H1各公司在管面积及储备面积对比45图59：各公司总收入对比(百万人民币)45图60：各公司基础物业服务收入对比(百万人民币)45图61：各公司增值服务收入对比(百万人民币)45图62：2018H1各地产母公司土地储备对比46

8、图63：2018H1各地产母公司合约销售面积对比46图64：各公司毛利率对比46图65：各公司基础物业服务毛利率对比46图