关于我国房地产企业资金链管理的思考

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1、关于我国房地产企业资金链管理的思考［摘要］我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡，当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险。文章提出我国房地产企业资金链管理存在的问题并分析其原因，在筹划投资规模和进度的战略层面上从提高资产周转率，加快回款进度，筹划资本结构，降低财务杠杆风险，创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出加强资金链管理的措施。［关键词］房地产企业；资金链；管理［作者简介］郑军，广西经济管理干部学院会计师、硕士，广西南宁，530007［中图分类号］F293.338［文献标识码］［文章编号］1007-7723(2013)01-

2、0013-0005随着国际国内经济环境发生的变化，我国正进行经济结构调整，房地产行业作为国民经济结构中重要的组成部分，必然要进行结构比例调整。中央先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控政策变成了“从无到有、从松到紧”。国家相继出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等针对房地产的调整控制政策，让房地产经历了二十年前商品房市场起步期的春暖花开，到2⑻0年以后的供需两旺的火热盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。2012年上半年，随着政府的“微调”，如首套房利率优惠，公积金贷款上

3、限放宽以及货币政策方面的降准、降息，再加上房企“以价换量”等，2012年下半年，以“限购”作为典型的行政调控手段表明，政府对房地产市场的调控已经进入深水区。刚刚召开的党的十八大提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，可以看出政府会减少对土地财政的依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调。正是在国家宏观政策、微观政策的调整以及购买者的观望下，房地产企业正处在前所未有的困境中。房地产行业是资金密集型行业，资金周转不灵会给地产企业带来了前所未有的资金压力。纵观房控、房企和房价形势，都要求房地产企业特别重视自己的资金链管理。一、我国房地产企业资金链管理的现状（

4、一）宏观政策领会不透彻，严重影响房地产企业决策近几年，我国政府为了转换经济增长模式，积极调整产业结构，对房地产行业更是尤为重视，调控力度很大，不断出台新的政策来调整房地产行业。房地产企业的高层管理人员在制定房地产企业战略投资进度和规模时还按照以前的思维方式：只要拿到地，建出房子就挣钱。没有很好地吃透国家政策，往往在决策后又不能很好地关注政策的变化，导致投资规模和项目的建设进度安排不合理，造成了强大的资金链压力。（二）存货销售不及时，资金积压严重根据已公布中报，72家上市房地产企业的存货同比增加了近三成，上市公司存货总量创近5年新高。据第一财经日报《财商》记者统计，存量总量超过1

5、000亿元的公司有中国建筑、万科A、保利地产等。房地产企业普遍存在大量的存货积压，导致占用大量的积压资金，房地产企业本身这几年的融资状况就不佳，使得房地产企业资金链循环周期加长，影响了资金周转速度，带来了房地产企业资金链空前的压力。（三）资本结构失衡，财务风险高据有关方面统计，2007年以来，非上市房地产公司负债率普遍超过75%,在个别省市更高。上市公司的资产负债率也很高，根据2012年上市公司季报，万科第三季度报告显示，流动负债2335.55亿元，总负债2761.34亿元，总资产3477.75亿元，资产负债率为79.40%。保利第三季度上市公司季报显示，流动负债1364.52

6、亿元，总负债1915.80亿元，总资产2382.57亿元，资产负债率80.41%。普遍的高资产负债率，让我国的房地产企业在高财务风险中运营，资金链始终处在高度紧绷状态，蕴藏着断裂的风险。（四）融资难度大，资金量不足随着政府对房地产企业调控加强，通过银行融资越来越难，原先躺在银行身上融资开发房地产的时代已远去，房地产企业还没有适应过来，以前没有拓宽融资渠道，主要依靠银行，形成了融资渠道的单一化，只有很少一部分大型房地产公司可以通过上市来融资，多数房地产企业资金量不足，融资渠道的单一化，存在很大的融资风险，由于销售不畅，资金链拉长，导致房地产企业资金量严重不足。（五）抗风险能力差，

7、无资金链安全防范意识我国房地产企业管理者们对扩大房地产开发规模和加强开发进度感兴趣，而对加强财务管理的意识普遍不强，平时很少研究财务风险的问题，缺少风险应对策略。在目前国家对房地产行业的调整高压政策下，随着国内外金融环境的改变，由于没有形成资金链安全防范意识，风险防范工作做得不够，房地产企业遇到环境发生变化而措手不及。二、我国房地产企业资金链管理的存在问题在回款周期拉长、存量增大、信贷收紧、负债率增高等因素的影响下，今年及近期房企业将面临巨大资金压力，主要存在的问题有：（一）国家政策调控，房