恒兴广场09年度思路推广稿 (nxpowerlite)

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1、公寓09年度推广思路稿安徽晨辉置业有限公司·营销中心谨致：公司本部领导审阅前言壹.抛开市场—感觉市场贰.明确方法—经典营销叁.精简媒体—精准投放肆.推广方案—促销表现内容纲要Contents34689195前言春节已过，09年房市即将步入第一个危机后的热销期。即将到来的3、4月份是否一如往年那般热火，我们不得而知，但是，坐以观天、无所作为一定会是没有成效的。我们赶在了这个低迷的市场中，那么如何应对市场？如何作为？作为公司营销部门，销售主力团队，经过08岁末对于开盘及之后的销售总结、思考，以及对于09年度的市场预期，制定了本项目公寓部分的近期推广方案，与公司领导共同探讨，促进销售

2、进程。感觉市场壹在大势一片低迷之中，我们人云亦云地感觉一下，他们都在说什么？整体经济形势下滑，居民购买力下降，而房地产开发量过剩状况严重。08年12月27日国务院下发的“鼓励房地产开发企业促销”等语言，以及常见于网络、平面媒体及坊间的“降价”评论弥漫。居民因“降价”、“探底”等字眼而引发的对于价格的期望值过高，持币观望情绪严重，严重影响了销售速度。各项目低调入市，或以“亮出底牌”等策略一针见底，虽暗藏玄机，但似乎印证了消费者关于价格的判断。……无论如何评述，降价、降速是问题核心，似乎在09年度，开发商都将因为金融危机而陷入降速——资金紧缺——降价的恶性循环之中，除了降价自救似乎

3、别无他途！看看本项目及合肥近期项目的销售状况，我们验证，这种判断到底是否正确？抛开市场·感觉市场印证·感觉从现场客户统计的数据状况看，预约效果应属良好。开盘前超过200组登记准客户，并领取1000元优惠凭证，在市场实际销售严重减速的情况下，实属不易。那么看看销售状况：开盘当日：300余组登记客户，实际成交仅为21套，均为80㎡较大户型，客户自用为主要购买目的。问题在哪里？价格过高？还是性价比不合理？开盘后至春节前：销售量现已95套，销售面积自49~80㎡，购买目的为投资及自用型。在没有推广、维持原政策的基础上，开盘促销效果尚不及开盘后续销期的销售效果，问题在那里？1.人际营销模

4、式有积极作。2.有实际购买欲望的刚性群体仍然存在。3.只要理性对待，本项目的产品的确是有竞争力的，对消费者能够产生较强的冲击力的。通过本案开盘前后之销售差异印证市场的低迷程度！通过其他项目的销售来判断市场松芝万象城项目状况总套数总面积住宅套数住宅面积商业套数商业面积办公套数办公面积26014322.0826014322.080000可售总套数可售总面积可售住宅套数可售住宅面积可售商业套数可售商业面积可售办公套数可售办公面积4525464525460000已备案总套数已备案总面积已备案住宅套数已备案住宅面积已备案商业套数已备案商业面积已备案办公套数已备案办公面积21511776.

5、0821511776.080000松芝万象城销售状况今日签约今日备案住宅成交均价商业成交均价住宅拟售均价可售住宅套数可售商业套数006595.6907171.25450松芝万象城项目自08年12月19日开盘，截止2月2日，销售备案状况，摘自合肥家园网：http://newhouse.hfhome.cn/ItemView.aspx?ItemID=931印证·感觉准备时间较长，自08年9月份售楼处公开，形象广告即出街入市。推广中注重长江路商务板块、18万平米规模、沃尔玛等综合形象及价值点的发掘和深度利用，对产品的发掘注重5.4米调高的产品价值开发、70年产权商务公寓等价值点，使得投

6、资客户对该项目的价值前景有深度认同。应势而动，预计7200元/㎡均价，开盘实际成交均价仅为6500元/㎡，价格落差顺应市场变动，以及客户心里预期。多渠道营销，该项目亦采用网络团购形式促销，并产生较好的效果。分析该项目对于产品价值的发掘、预期价格与实际价格的落差运用、多渠道营销方式等，对其成功营销起到了至关重要的作用。该项目剩余45套房源中，有37套为北向80余平米大面积户型，属于可预计的合理销售剩余。使用比照分析，我们可以发现，本案在前期推广及销售中，可以明确的问题在于：1.对于产品价值点的发掘不够深入，以“商务自由港”解释“恒兴广场”，即为以概念解释概念，客户不明就里，特别是

7、对开盘销售的产品类型解释不清，公寓、商业、住宅及写字楼等产品的分步解析不明确，对产品价值无法产生直接的关联；最主要的是，本案地段的价值未被阐释清晰，对投资价值的发掘不能打动客户。2.“疯狂8小时”开盘活动主题鲜明，但对于“7.8折”参照物不明确，似乎有欺骗之嫌。同时，产品价值与4800元/㎡的价格关联关系，即产品的性价比尚未阐释清晰，“物有所值”、“物超所值”的价值观未深入人心。3.渠道单一，仅以平面媒体为主的推广模式，甚至开盘前，报纸等时效媒体效率等同于长效媒体效果，客户所接收到的仅仅是案