中广信-北京观缘项目市场攻略策划书（2006年-48页）

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1、市场攻略策划书观缘2006年9月中广信地产服务机构2004年6月观缘项目正式开盘，历时两年基本售罄并交付使用2006年7月，观缘二期开盘，截至8月底，仅售出3套2006年上半年北京房地产市场活跃前言房地产市场看好，项目却遭遇瓶颈，如何突破并占领市场高地，是观缘项目当前面临的主要问题市场形势分析项目占位及市场表现剖析市场攻略执行方案建议目录市场形势分析开发投资增长较快06年上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快，1—5月，全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1%。其中，住宅投资完成251.0亿元，增长3

2、3%，增幅比上年同期提高36.2个百分点市场形势分析土地总体成交量明显上升06年上半年，北京市实际总成交土地38宗，共计建设用地面积为1751983.032平方米，规划建筑面积为3406052.164平方米，比去年同期增长2.3倍，其中住宅用地建筑面积占总建筑面积的74.2%，住宅开发仍然是房地产开发的主体物业类型，如下图所示：市场形势分析土地供应分析06年下半年预计入世的土地将达到32块，总建设用地面积为253.56万平米，规划总建筑面积为412.57万平米，地块分布主要在朝阳、丰台和大兴三地。西城区、海淀区、崇文区土地供应

3、仍然较少。市场形势分析市场形势分析成交量总体呈上升趋势06年上半年商品房预售登记总面积为984.1万平米，同比增长7%，06年上半年预售成交套数82279套，同比增长5.9%，结合上半年的总量来看，预售商品房的成交面积和成交套数基本保持同比例增长，显现出总体良好的市场需求状况。市场形势分析市场形势分析结论一2006年上半年，虽然宏观调控“国六条”及其细则的出台引起了市场的波动，央行加息也一定程度的抑制了市场过热，但是北京市房地产市场总体发展呈现平稳上升趋势区域市场分析市场形势分析西二环区域：介于西三环至西二环之间，属于北京核心

4、市区北接中关村板块，中央位于政务区，南邻金融街紧邻交通枢纽——西直门东二环区域介于东三环与东二环之间，属于北京核心市区北接望京板块，东邻使馆区，中央位于CBD商务区紧邻交通枢纽——东直门由于西二环与东二环区域特点具有相似性，因此选取两区域内同类项目进行分析比较区域市场供应量较少截至2006年9月日全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州项目个数1455222827664802002234598总可售面积(m2)2430785855711612698704288268102341000702532543142526115211

5、6471288438其中住宅套数917411014182913753197343017070114206678142其中住宅面积(m2)13094434146344204164185172346175498689511061271323327973621011425房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区项目个数38291035195116095总可售面积(m2)7815224202122287905735422063291435011460108012159318674其中住宅套数58811979854370510289

6、247377091662其中住宅面积(m2)750379420212143787525840186338143312139673401120868756典型项目项目名称位置开盘日期销售周期成交均价主力户型总价范围西二环观缘西城区车公庄北街2006-7-2912230192-136平米二居，150-230平米三、四居200-600万官苑八号西城区丰盛胡同2006-6-2521214098平米一居；150—270平米三居200—480万元西城晶华苑西城区丰盛胡同2006-7-521919998平米一居；150—270平米三居200

7、—480万元缘溪堂海淀区中华世纪坛西侧2005-9-3121921598平米一居；150—270平米三居200—480万元东二环海晟名苑北区东城区新中街2005-9-1121849845、70平米一居；150—260平米三居90—400万元泛海国际居住区朝阳区东丰乡2006-4-151343145、70平米一居；150—260平米三居90—400万元富丽爱丁堡朝阳区白家庄路一号2005-6-291415812104平米一居；150—260平米三居200—470万元市场形势分析签约率分析市场形势分析签约率最高为官苑八号，其存量房

8、源不多，销售后期可能提价销售西城晶华为新开盘楼盘，总体签约率不高，但已推房源签约率较高，存量房源较大，会促进其进一步提价观缘签约率较低，主要受新开盘房源滞销影响市场形势分析签约率分析成交均价分析市场形势分析成交均价以观缘为最高，达到22301元/平米西城晶华均价保持较高水平，