北京中广信-清河湾项目全案策划报告

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1、清河湾项目策划报告北京·中广信清河湾项目策划报告1.宏观经济篇2.区域市场篇3.项目SWOT分析4.项目定位篇5.营销推广篇宏观经济篇宏观经济篇GDP增幅高于全国平均水平。增长速度较快且平稳。城市处于上升发展阶段。老工业城市工业额较高。轻重工均有基础就业人数多。能源工业有一定比重。宏观经济篇宏观经济篇城市建设明显放在首位，城市步入扩张发展阶段。固定投资带动多行业共同繁荣老工业基地“复苏”。建设投资明显占据主导地位，占总投资额的84%。房地产投资总额以及比例不大，证明市场处于初级发展阶段。宏观经济篇宏观经济篇阳原县涿鹿县人

2、均收入水平不高，考虑到统计误差收入水平基本在650元。以目前人均购买力计算，对整体房地产购买力贡献水平较低。宏观经济篇宏观经济篇——总述总述∑城市目前处于一个发展成长的阶段，各方面条件趋于成熟。∑城市经济增长速度高于全国水平，发展较为活跃。∑城市基础设施建设较为优秀，工业、能源基础较好，发展潜力大。∑城市人均收入水平一般，但消费意识较为开放，商业较为繁荣。∑今年来城市固定资产投资趋热，城市建设改造加速，促进但商品房建设比重不高，未来增长空间较高。∑城市在发展过程中，由于经济、土地等条件，城市南扩趋势基本已经形成。区域市场

3、篇区域市场篇北京·中广信区域市场篇区域市场篇区域市场篇区域市场篇——供给供给产品营销•容积率较高密度•售楼处布局成功。大、私密度低。•沿路灯箱布局很实•传统产品设计规划，效提升项目知名度。本身亮点较少。•宣传上抓住了一些•规划上简单排列，卖点。产品差异化低。•大户型产品滞销。区域市场篇区域市场篇——供给供给产品营销•户型面积很大，•高位宣传，贵族突出了相当的功能化包装，不仅体现在性甚至奢华性。楼书、宣传单页上•所属区位较好，核而且案场布置也很好。心区域配套好。•价值主要以地段•商业对住宅的围合为依托，营销推广作用不佳。效

4、果一般。区域市场篇区域市场篇——供给供给产品营销•区位条件、周边•售楼处地理布局配套一般，较为成功，大大降低•传统多层产品设计了客户心理距离。外立面品质感较低。•案场布局较为大气，•规划上建于山地但没能应用营销手段宜居性、便捷性较低成功规避产品问题。区域市场篇区域市场篇——价格价格各盘由于入市时间不同，所处区位不同均价存在一定差异，但基本处于同一水平上。容辰不仅在地段上占据优势，产品面积也较大，市场定位与高端，均价较突出。区域市场篇区域市场篇——客群需求分析客群需求分析产品年龄层次客群需求分析户型职业方面购买力区域市场篇

5、区域市场篇——客群需求分析客群需求分析本司通过明调、暗调相结合方式获取如下数据进行分析本司通过明调、暗调相结合方式获取如下数据进行分析板楼塔楼板楼以其低密度，宜居性受到22%市场认可塔楼的出现标志着房地产市场趋于成熟且土地、楼价上升。78%多层小高层多层建筑密度低，成本低、品质感弱，是初级市场表现。44%小高层牺牲了低密度性但加强56%了品质感证明市场需求层次上升。区域市场篇区域市场篇——客群需求分析客群需求分析12%12%市场主力购房人群在30—40岁20—20%之间。2525—高龄购房人群为子女置业需求3535—是客

6、观存在的。4032%24%10%政府人员购房比例较大，其对应公务员37%年龄基本在33岁左右。24%国企员工私营主城市商业文化较浓，私营主的私企员工购买力较强且很活跃。29%区域市场篇区域市场篇——客群需求分析客群需求分析8%25%16—18万为当前客群可以接受14—16万16—18万的主力套总价。25%18—20万20—25万折合成单价，市场接受的主力25万以上单价维持在1800元/㎡。41%5%一次置业客群基本属于年轻人，一次置业其购买力相当一部分来自父辈。二次置业二次置业人群具备“二元性”。42%多次置业多次置业者

7、不成熟但存在。53%区域市场篇区域市场篇——分析总述分析总述∑目前市场供给量一般，明年入市新项目较少，市场上存在相当量的大户型产品存量房源。∑市场价格主要受到地段、区位天然因素影响，价格实现基本依靠市场本身自然消化达成，这是市场发展初级阶段不可回避的事实，容辰虽然引入一定营销卖点但还是基于其优越的地段价值之上实现的。∑客群需求多元化较为明显，出现了一部分“屯房”以及“二次置业”客群，但“新房新婚”理念下这部分客群成为市场上的刚性需求客群但购买力不强。项目SWOT分析北京·中广信项目项目SWOTSWOT分析分析优势劣势地块

8、条件较好整体规划中规中矩卖点少产品条件较好产品较传统引发同质竞争户型设计优秀机会威胁整体市场较为活跃市场存在一定竞争项目项目区位前景乐观项目周边人气较低周边的人文条件好区块的宜居性市场有抗性张家口周边购买力加强周边配套条件一般项目项目SWOTSWOT分析分析——SO增长性战略增长性战略优势地块条件较好产品条件较好利用