2010年南京中粮·彩云居项目营销策划案

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1、中粮除了粮食，还有什么？彩云之上有什么？一切请听下回分晓！登场中粮彩云居中粮-彩云居命题速度、品牌、利润一样不能少审题93平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小户型为主，辅以部分舒适性三房及复式房，当然还有迷你型公寓。占地面积：43867方总建面：74574万方容积率：1.7建筑高度：35米用地性质：二类居住用地总户数：1064车位数：597破题大号彩云居方方正正一块地，中规中矩”中”项目。秉性——中庸突破需要个性？破题的过程就是个性的寻找和塑造过程。市场找趋势找机会找问题对应评标要素3定位定市场定目标定价值对应评标要素4/5概念给项目一

2、个腾飞翅膀对应评标要素6推售一切尽在掌握的未来对应评标要素7市场市场政策解读从07年9.27到10年4.15胳膊与大腿之争推动成长07年9.27金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。10年4.15新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条……08年被挤兑（人所共知）09年被忽悠（来不及出货）10年被蒙骗（香槟都备好了）出不了货，这是个问题PK大会史上最强（重拳）VS耐药性（皮实）嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑）龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制）落袋为安VS博取高利民生VS误伤观望VS彷徨——尽头在哪机动政策VS长久政策通胀VS保值二元市场的矛盾总经理要

3、让总理开心战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。要求：1、不会哗变；2、不要招摇。妥了！一年之内看表现政策不可违趋势不可逆刚需不可背结论市场区段分析我们的九龙湖1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、科学园板块7、汤山麒麟板块江宁七大板块之一，我们相对边缘主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划高端配套、环境改善老市镇/繁华/地缘人口自我中心化辐射1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块5、九龙湖板块6

4、、科学园板块7、汤山麒麟板块近城/山水/大学城/别墅聚居地山水人文、环境改善板块能级★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆板块特征品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建大牌开发商区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套度假型主导产业导向/方山/大学城//地铁/弱配套升级改善板块能级1990年起步2000年萌发2001-2003年发展2004-2007年加速2008-2010年成熟区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。时逢南京城建改

5、造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态政府资金政策偏向河西，虽然打出打造江宁新城的口号，但缺乏政府资金政策的投入与支持，配套与交通一直无法跟上房地产开发速度，成为其发展瓶颈。商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。发展足迹——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多

6、个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD江宁大有可为金带、绿廊、纽结中心、RBD网络板块板块描述楼市特点岔路口板块距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套

7、逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇百家湖板块江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少九龙湖板块位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，大牌云集，但短期内配套及交通较弱。双龙大道高架、机场高速，地铁3号线利好、青奥会利好对板块有一定助力，自然生态环境优越，大牌商纷纷进驻，后期发展潜力巨大。科学园板块（

8、大学城板块）城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区