彩云项目策划案

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1、『彩云城」项目策划案高永顺谨呈二零零五年六月目录方案说明第一部分项目营销一、项目概况1二、项目S.W.0.T分析2（一）项目优势分析2（-）项目劣势分析2（三）项目机会点分析2（四）项目威胁点分析3三、项目定位及市场细分3（一）项目定位3（-）市场细分3（三）定价分析3四、项目营销推广总体思路3（一）营销及推广策略3（-）推广方略4（三）销售执行6（四）营销组织架构8（五）印刷品制作建议8第二部分项目招商一、招商策略8（一）全面撒网8（二）重点捕捞9二、招商策略9（一）大面积分租9（-）差异化租金9三、

2、管理及服务10四、后记10附件一'鬱云城商品房第一期竟买销售办法12附件二上霜云城商业运作初採15附件三》彩云城开业庆典方案20方案说明:知己知彼、百战不殆。彩云城项目是我目前正在运作的项目，该项目位于烟台开发区核心地段，占地4.88万平方米，四层框架结构，建筑面积16.13万平方米，由两家开发商分别开发，其中我方负责项目面积10.16万平方米。2003年4月下旬成功运用拍卖和独创的“投暗标”的竞价方式短短半个月的时间内售出商铺440套，成交额1・04亿元，成交商铺占可销售商铺的85%。由于本案有较多的

3、特性，所以在策划过程中，要对这些特性都给予充分的考虑。特性一：本案严格来说属于旧城改造范畴，老彩云城是烟台开发区原建成区内一大型综合性临时市场，该市场1991年11月18日建成投入使用，原有经营业户1000多户，从业人员3000多人，所以在项目运作过程中老业户的是一个较为重要的因素。特性二：开发商为烟台开发区政府组织的临时班子，社会稳定及项目的成功运作都极为重要，所以销售方式显得尤为重要，所以在本案要尽量考虑公正、公平、公开的因素，力求满足开发商和消费者两方面的要求，找到双方的平衡点。可以说，拍卖和“投

4、暗标”的竞价销售方式正是基于上述两点的因素上出台的销售办法，这两种销售方式的结合即在短期内激起了消费者极大的热情、创造了商铺销售的奇迹，保证了开发商最大的收益，又因其透明、公平的特性保证了彩云城老业户和社会上广大消费者的稳定，事实证明这种办法是十分成功的。第一部分'项目营精原彩云城是烟台开发区原建成区内唯一的大型综合性临时市场，位于开发区商业核心区，该市场1991年11月18LI建成投入使用，市场占地面积6.7万平方米，建筑面积3万平方米，原冇经营业户1000多户，从业人员3000多人，人流fi1000

5、0多人,年交易额达10多亿元，年税收最高达4500万元。十年来彩云城为繁荣开发区帀场、方便服务于全区广大居民做出了积极的贡献，该市场曾被评为全国百强市场第18位，已成为开发区经济发展和招商引资的知名品牌和无形资产。2001年2刀烟台经济技术开发区管委会确定对彩云城进行拆迁改造，2003年1刀20止式开工。1.本商区以老彩云城为小心，处于开发区交通枢纽地带，行业有服装、百货、家电，皮具、图书、家具、医药、餐饮等。该商圈一直以來受烟台市小心商圈的影响较大，基本属于三级市场，周边同类型商业项忖较多，但商业辐射

6、能力较差，口用品为优势商品。2.消费人群结构简单，包括烟台开发区居民及众多的外来务工人员，但年龄结构年轻化。部分开发区老居民消费心理人多贪图商品的价格便宜，对商品质量不做过高的要求。但目而占消费群比重较大的年轻人则対购物环境和产品质量要求较严格。3.其它商区类似物业：德胜商城、黄金商业城、新世纪商厦、新东方广场、友谊广场、长江国际广场、华新国际商贸大厦等，总面积100万平米以上。壊SHKih彩云城项H由两家独立的业主单位分别开发，彩云城规划设计方案由淸华人学建筑设计研究院设计，占地4.88平方米，建筑而

7、积16.13万平方米，分别由烟台开发区彩云房地产开发有限公司（以下简称彩云公司）和烟台XX投资有限公司（以下简称XX公司）两个单位开发；彩云公司开发的东区占地3.18万平方米，建筑而积10.16万平方米；XX公司开发的西区占地1.7万平方米，建筑面积5.97万平方米。共设计机动车停车位635个，其中地下435个,地上200个;自行车停车位4000个;共设电梯56部,其中垂直电梯18部（观光电梯2部），H动扶梯36部，H动人行道2部；配套设施包括通讯、监控、空调和新风等；商业楼地下一层、地上四层，框架结构

8、，中心圆筒部分为五层。功tt分区d転域功M区療勲淤洪空阀理的实用率按区块及楼层分为Fl用百货及文化用品区、副食品区、餐饮区、五金建材区、综合服务区、服装鞋帽区、家居用晶区、家电区、休闲娱乐区等，地卜一•层为大型超市、停车场、库房及设备用房。是集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的现代化商业中心。本案开发商彩云公司为烟台开发区管委为开发建设彩云城所专门成立的国有独资房地产企业，负责彩云城的拆迁、建设和招商销售。二项目分析0该项目前身老彩云城始建于19