2010年12月西安银河置业地产项目物业发展定位报告

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1、致：西安银河置业有限公司YIJU-KERRUI–西安2010年12月银河置业项目物业发展定位报告一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合理占位市场？二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?基于克而瑞对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是：核心问题界定整体定位地块分析战略方向研判核心问题界定项目分析分析小结形象定位物业发展建议报告

2、大纲规划布局建议浐灞在西安未来发展格局中的地位研判浐灞房地产在西安地产市场中的地位研判建筑风格建议启动区建议项目占位思考开发目标的理整体定位客户定位产品定位价格定位价值体系全城客户的分类及导入研究区域客群的分类及导入研究客户需求的启发PART1地块分析PART1地块分析分析小结PART1地块分析-区位解析位于浐灞生态区门户地带，属于浐灞离城市最近的区域，但区域认知度和价值感较低。项目位于浐灞生态区西部边沿的门户地带，区域内散落分布一些老厂区，形象及整体环境较差；区域发展处于起步阶段，有一定的认知度和价值感；随着浐灞板块发展成熟，尤其总部经济

3、基地的建设，将带动片区价值的快速提升。项目区位：项目位于西安浐灞国家级生态区内，东二环线延长线500米处，北辰大道东侧地块，占地约403.3亩，容积率为3.5，总建筑面积约为116万方，其中地上部分约为94万方，地下部分约为22万方。周边环境：项目处于西安国家级生态区内，区域内有浐河、灞河、湿地等生态资源，但距离本项目都在3公里范围以外，借力作用不大。地段上，位于东二环延长线1000米左右，相对于浐灞其他的地块，距离传统核心区近，地段较好。距机场36公里距城内15公里距市政府新址6公里距曲江26公里距高新20公里三环绕城高速二环市中心北二环

4、东二环本案PART1地块分析-交通解析项目地块周边路网密集，通达性好昭示性强。地块周边路网较为丰富，通达性较好，但目前浐灞一、二、三路均尚未修通，影响项目的开发以及现场的交通和形象；公交系统缺乏，地铁3号线2015年建成通车，只有728路一条公交线路通过北辰大道。修建中的浐灞二路浐灞大道北辰大道728路公交建成道路待建道路北辰大道欧亚二路浐灞一路浐灞二路浐河西路广安路浐灞大道浐灞三路欧亚大道广运大道欧亚三路本案欧亚一路北辰大道PART1地块分析-周边环境及配套当前项目周边环境较差，配套缺乏，东距浐河约1000米，具备一定生态资源优势，但河景

5、资源可直接利用度低。项目周边处于改造和在建状态，高压走廊横跨项目地块，无大型商场、医院、银行等生活配套，教育配套缺乏，仅有泘沱小学，东距浐河1000米左右，具备一定生态资源优势，但景观资源直接利用度低。加气站泘沱小学浐河临路村民在建房高压线附近锐强五金本案附近锐强五金加气站泘沱小学PART1地块分析-地块现状项目分成三大地块，整体地形较为规整，地面建筑物拆迁难度小，但高压走廊对项目造成的一定负面影响。整个一期作为一块，规划商业为一块，其余面积为一块。红线内不利规划因素：其中A/C地块东部受高压走廊影响大(地块上有大量高压线的存在，按照相关规

6、定，高压线两侧12.5米不能用于建设，项地块可建设面积将受到损失，对项目形象也有较大影响);一期用地B区规划商业C区二期和三期用地C区二期和三期用地北辰大道PART1地块分析-项目规划指标项目占地403亩，整体容积率3.5，总建筑面积94万平米，属于规模较大，开发强度较高的大盘。A区（一期）B区规划商业（置换）C区二期和三期用地C区二期和三期用地北辰大道580米520米PART1地块分析-项目属性界定类别属性诠释区域属性待发展区域浐灞生态区非核心地带，具有一定认知度和价值度的区域；区域发展速度较快，大部分规划正在实施中；项目属性规模较大项目

7、占地403亩，整体容积率为3.5总建筑面94万平米；有一定资源区域拥有生态资源，湿地、浐河、灞河；区域道路丰富，交通便利，但配套匮乏；项目面市可借“世园会”举办之势的利好。短期内片区形象不佳（周边村庄拆迁影响，拆迁开发建设后可提升和改善）公建配套匮乏，项目配置可增加自身的价值项目所在地是浐灞生态区门户地带，也是浐灞区内离城市最近的区域。具备区域生态资源，有一定规模优势，中等偏高开发强度。PART2核心问题界定PART2核心问题界定开发目标的理解核心问题界定PART2核心问题界定-开发目标的理解开发目标：确保项目销售利润率高于25%；快速树立

8、项目品牌，通过树立项目品牌提升企业品牌形象；项目开发周期约五年，销售周期约三年半.开发目标解读：1、销售利润率高于25%：1）项目的开发利润追求相对平稳；2）界定了本项目规划设计