成都峨嵋项目物业发展定位报告

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1、峨嵋项目首期物业专题报告总体发展思路分析物业定位物业发展建议本报告是严格保密的。1总体发展思路分析首期物业研究思路回诉核心问题本报告是严格保密的。2核心结论：首期物业将以低总价、兼顾投资与度假的过渡性中端产品为主力，形成项目快速回款。至今工作2007/09/202007/10/222007/11/18第一阶段（中期）项目开发分期计划项目物业定位及总体发展策略初探项目物业发展建议细化首期物业专题报告提交初步结论项目财务分析及风险分析成渝两地供应版块分析乐山、峨眉山两地市场供应情况摸底已完成乐山、峨眉山两地消费者需求测试工作重

2、庆消费者抽样电话深访（10份）成都消费者抽样电话深访（10份）乐山、峨眉山两地市场供应情况加强调研外省消费者抽样电话深访（5份）乐山、峨眉山两地消费者需求调研（118份）东南亚、港台消费者问卷调查成都消费者需求调研（160份）类似物业策动模式研究初步成果项目总体发展策略初探项目分物业定位项目分物业发展建议初探本报告是严格保密的。3总体发展思路分析首期物业研究思路回诉核心问题本报告是严格保密的。4前期结论之上，需要解决的项目核心问题首期物业核心问题：首期物业将以低总价、兼顾投资与度假的过渡性中端产品为主力，形成项

3、目快速回款。首年12万平米的去化量是否现实？本报告是严格保密的。5去化量的高、低限高限——算法一：两地户籍人口比值×青城山年去化量。成都市户籍人口：约1103万；乐山、峨嵋户籍人口：约350万；青城山2002-2007年年均去化量：253166㎡；计算结果：80333㎡算法二：成都作为母城可带动的青城山区域发展首年（2002年）休闲度假物业的年消化量。据调研，约为95000㎡低限——算法：低限参考现在成都大盘启动期推盘量（一年）。大溪谷：4.7万㎡彭湖湾：5.96万㎡本报告是严格保密的。6结论：综上：对于本项目而言，考虑到项目的现

4、实状况以及风险控制的因素，首期物业首年入市时较为合理的面积范围是5－8万㎡如何实现首年12万平米的去化量？本报告是严格保密的。7参考项目一：控制面积，控制总价，实现快速销售，迅速回款青城神韵面积控制度假公寓的面积控制在62-66㎡之间。跃层公寓的面积控制在76-87㎡之间。总价控制首期物业推出时，均价只有3600元/㎡。使得首期物业的平均总价只有22.32万－31.32万，还有部分总价在20万以下的产品，对于青城山这一成熟区域来讲，这样的总价是极低的。本报告是严格保密的。8参考项目一：在有限的面积范围内创造产品内部青城神韵

5、情景空间，实现趣味性与实用性的充分结合。三跃四76㎡二层63㎡上层一层66㎡下层本报告是严格保密的。9参考项目一：利用天井式花园设臵环绕楼梯，突破单元概念，展示邻里空间感受。青城神韵组合一层62㎡二层64㎡三跃四87㎡本报告是严格保密的。10参考项目二：立面采用传统宅院建筑“猫拱背”马头墙形式，芙蓉古城在视觉与美观上赋予线条的动感和空间的延伸感青瓦白墙，素雅而亮丽，垂花挂落、雀替楣子、粉墙黛瓦等特色鲜明的建筑符号将立面装点得古朴优美，并在门窗、飞檐斗拱、美人靠、天窗等细部处理上更加细腻和圆润，是对居者应付自如、游刃有余的处世态度的

6、关照，更是对传统和谐居住文化的孜孜追求。本报告是严格保密的。11结论：项目首期物业发展战略战略：物业品位提升：在有限总价下，打造独特度假情景空间创新性产品。物业理念提升：通过产权酒店概念扩大物业打击面（拓展市场，形成用途物业感受）。基于发展战略进行物业定位本报告是严格保密的。12物业定位市场定位目标客户群定位产品定位价格定位物业配比方案本报告是严格保密的。13市场定位基于：价格定位：目前峨嵋山市的房地产主力价格在2000－2500之间，处于板块竞争较低水平；发展条件：依托峨眉山巨大的休闲、旅游、养生资源，结合社会休闲产业发

7、展趋势；区域市场环境：把生地做熟，以高形态低总价的产品入市，快速销售，迅速回款；市场机会点研究：项目独有的5A风景区、山地资源、双遗产资源；需求及深访论证：低总价、兼顾休闲养生与投资型的产品需求旺盛。根据项目总体发展战略，首期物业市场定位锁定为——以兼顾休闲度假和投资需求为主力销售产品，以高形态和其他配套休闲产业为辅助形象产品的“项目先头物业”。本报告是严格保密的。14物业定位市场定位目标客户群定位产品定位价格定位物业配比方案本报告是严格保密的。15三、目标客户群定位1、客户界定根据需求调研，客户显性客户是本项目的核心客户，

8、隐性客户是本项目的重要客户年龄区间主要是25—45岁；职业主要是私营主和重要IT业、公务员、制造客业中的；月收入：0.6-户显性客户核心客户隐性客户1万元；职位：老板或中级、高级管理人员。臵业目的以定期/不定界定：私营主、公务员和引领界定：收入较高