《抵押物评估》ppt课件

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1、优秀精品课件文档资料房地产抵押与评估风险防范演讲人：闫旭东目录一、引言：金融与房地产、评估行业的关系二、房地产市场与房地产价值三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题五、房地产抵押的操作风险与防范一、引言：金融与房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系例如：80年代美国经济遭受泡沫经济的严重冲击，对金融体系也造成严重打击。在事后的研究与分析中，房地产泡沫被认为是引发金融危机的重要因素，而

2、不当的评估行为被作为导致泡沫经济的原因之一受到广泛指责。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系为规范评估执业行为，保护国家和公共利益，在综合各方面考虑的基础上，1989年美国国会通过了《金融机构改革、复原和强制执行法令》(FIRREA)。这是美国关于评估管理方面的重要立法，也是政府干预、管理评估业的开始和最直接体现。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系该法令中第11章是专门针对“涉及联邦交易”评估业务的规定，指出“本

3、章是为了在涉及不动产的交易中维护联邦金融和公共政策的利益，要求涉及联邦交易中所采用的不动产评估须提供书面形式报告，遵守统一准则，并由专业能力已获证实并始终处于有效监督的人士完成。”《金融机构改革、复原和强制执行法令》的制定标志着评估管理体系的形成，该法制定以后至今十年的实践证明，这部法令对美国评估业的当代发展发生了重要影响。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系2、评估行业监管现状1993年我国《房地产管理法》确立实行房地产价格评估制度，开始了房地产估价师、土地估价师资格考试、注册、执业活动。评估机构和人员

4、的从业资格实行行政许可。在技术规范方面，房地产、土地评估均有国家标准。建设部、人行和银监会联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套的技术规则《房地产抵押估价指导意见》一、引言：金融与房地产、评估行业的关系2、评估行业监管现状建设部、人行和银监会联合制定的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》也有

5、相关要求。二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值1、房地产与房地产价值对于房地产的认识涉及其物质形态、功能性和财产权利三个方面：房：它具有物质形态、功能形态；地：除具有房的特性外，还具有位置的唯一性；产：泛指权利、财产。财产分为动产和不动产；权利有不同的权利类型。房地产价格：是在一定条件下形成的，其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（1）从层次上分，房地产市场可分为：一级市场，主要指土地的供应和需求市场

6、；二级市场，主要指商品房买卖市场；三级市场，主要指房屋二手房市场和房屋租赁市场。如以北京房地产市场为例二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（2）从用途结构上分，房地产市场可分为：住宅市场；商业用房市场；写字楼市场；工业厂房市场等等。如以深圳房地产市场为例二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（3）从区域上分，房地产市场是一个区域性的市场，每个城市都有其明显的区域市场特征，每个城市的每个区域也都有其明显的特征。因此，对于每一个项目的房地产价格的把握，都应清楚是在什么市场层次面上、什么市场结构用途、哪一个

7、市场区域的价格。二、房地产市场与房地产价值3、房地产估价方法与价值基准二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路房地产估价技术途径基本上按照5条线来界定：（1）不同目的估价（2）不同房地产用途（3）不同权利类型（4）不同类型房地产（5）不同的估价方法二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（1）不同目的估价估价的目的是确定评估价值的基准。估价的价值标准有：公开市场价值和非公开市场价值。《房地产估价规范》确定了抵押、拍卖、课税等12种估价目的。※分清价值基础很重要，是属于公开市场下的价值还是非公

8、开市场下的价值。限制条件：界定市场波动，明确对市场价值有影响的因素。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（2）不同房地产用途房地产分住宅、工业、商业、办公（写字楼）、综合等不同用途，不同的用途房地产估价的影响因素、市场背景、方法选择都不同。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（3）不同权利类型同样一个标的物在不同权利状态条件下，价格表现是不同的。例如：土地包括：出让、划拨、集体三种大的权利