银行分行抵押物价值评估培训课件

《银行分行抵押物价值评估培训课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、＃＃银行分行抵押物价值评估培训风险管理部评估行业简介我国目前规模比较大的评估行业主要是三大类，分别是资产评估、房地产评估以及土地评估，我行进行的评估也主要涉及这三方面，其中，对机器设备等进行评估需联系具有资产评估资质的机构，对房产进行评估需联系具有房地产评估资质的机构，对土地进行评估需联系具有土地评估资质的机构，若某机构不具有相应评估资质而开展有关评估业务是绝对不允许的。此外，还存在一些业务规模相对较小的评估种类，比如二手车评估、矿业权评估、保险公估、森林资源资产评估等，从事这些小众评估也需持有相应管理部门颁发的评估资质。评估方法对于不同的评估业务，具体的评

2、估方法会有一定差异，但不同的评估方法按分析理论和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。不同评估业务对三种方法的讲解大同小异，现我们从资产评估角度对三种方法就行具体诠释，其它评估业务可以以此为参考，举一反三。一、市场法市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一、市场法使用市场法的前提条件通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：(1)要有一个

3、活跃的公开市场；(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。一、市场法四、市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。市场法中的具体方法可以根据不同的划分标准进行分类，这些分类并不是严格意义上的方法分类，大多是尊重某种习惯分类，分类的目的仅仅是为了叙述的便利和便于学习。按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法中的具体方法可以被分为两大类：(1)直接比较法；(2)间接比较法。一、市场法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本

4、特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上，例如新旧程度或交易时间先后等。一、市场法(二)间接比较法间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准

5、或市场标准(标准可以是综合标准，也可以是分项标准)作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(系数)求得评估对象价值的一类评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过评估对象和参照物与国家、行业或市场标准的对比分析，掌握参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。二、收益法一、收益法的基本含义收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资

6、产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资严价值。用数学式概括为：二、收益法二、收益法的基本前提收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：(1)被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；(3)被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上来讲，应用收益法必须具备的前提条件是：1．被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；2．资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币

7、来衡量；3．被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法三、收益法的基本程序和基本参数采用收益法进行评估，其基本程序如下：1·搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；2·分析测算被评估对象未来预期收益：3·确定折现率或资本化率；4·用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；5·分析确定评估结果。二、收益法运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和收益期限。(一)收益额资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。

8、资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：(1)收益额