贷款抵押物评估有关问题探讨

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1、贷款抵押物评估有关问题探讨　　一、货款抵押物评估的有关概念　　什么是贷款抵押物评估？可以从三方面理解。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：　　1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之

2、前。评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。　　2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。评估即为银行防范风险的一种方式。　　3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖

3、方式的评估情况较多。　　以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。　　二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题　　贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：　　1．抵押物的选择。一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款

4、、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。按照我国担保法的规定，可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。　　2．评估基准日的确定。有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性

5、要求以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以现实状况为基础反映未来，例如有一笔期限为8年的长期贷款，以现在的市场状态评估8年以后的资产价值，不管现在的依据如何充分都很难保证评估结果客观、科学、合理，即使贷款期限1年，1年以后的市场状态也会发生变化，从国家规定评估结果的有效期最长为1年来分析，评估基准日也不应选在贷款到期日。　　3．估价原则。除应遵守评估的基本原则，即替代原

6、则、持续经营原则、公开市场原则外，还应考虑银行保全资产的需要，评估时要采取保守、低价原则。　　4．估价方法的确定。抵押物的评估应根据前述提到的不同情况采用不同的评估方法。贷款发放前和贷款到期之前，以重置成本法为主，或采用现行市价法，主要是考虑到变现风险即银行的谨慎态度。贷款到期，债务人不能按时还款，需处置抵押物时，应根据抵押物的处置方式是拍卖、折价，还是转让而分别采用清算价格法和现行市价法。收益现值法一般不应采用。　　5．在贷款前和贷款期内，抵押物的评估不应以现行市价为最终结果，因为银行要考虑变现风险和变现费用等问

7、题最终的贷款决策依据是抵押值，计算公式为：　　抵押值=评估值×抵押率　　6．抵押物评估的结果，只对企业筹措资金的多少和银行决策及银行资产的安全性起作用，不直接影响企业的正常经营运作，所以评估结果不应作为企业调账的依据。这一点不同于其他评估目的，比如合资、合作、股份制改造、企业改制、资产转让等直接关系到企业的权益。　　三、抵押率的确定　　抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，在某种意义上反映了第二还款来源的保障程序。抵押率的确定受许多因素的影响，如抵押物的流动性、市场条件、抵押物类型、贷款期限的长短和通贷膨胀等，不同类

8、型的贷款需要不同的抵押物，抵押率也是不尽相同。　　抵押率的高低也反映银行对抵押贷款风险所持的态度，抵押率低，说明银行对抵押贷款采取比较审慎的态度，反之，则说明银行对此采取了较为宽松的态度。　　计算抵押率的公式：抵押率=贷款本息总额÷抵押资产评估价值，一般情况抵押率控制在70%以下，在上述公式中，企业申请贷款的本息总额一定，企业提供的低押物评估值一定，这样抵押