抵押资产评估有关问题的探讨

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4、押资产评估有关问题的探讨　　　　随着我国金融体制改革的深入，抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险的重要措施。抵押资产评估应运而生，已成为我国资产评估行业中的重要业务领域。本文从抵押资产评估的特点入手，浅析抵押资产评估操作中应注意的问题与同仁商榷。一、抵押资产评估的特点　　抵押资产评估是指对符合抵押条件，已被当事人各方设定为抵押或拟设定为抵押的资产，按照法定的标准的程序，以统一的货币单位对其现行价值进行评定估算，为抵押权人确定贷款额度提供参考依据的咨询性经济行为，具有鲜明的特点。主要表现在：　　第一，抵押资产评估是伴随抵押贷款业务的不断发展应运而生的。开展抵押资产

5、评估是社会主义市场经济条件下我国商业银行信贷管理体制转轨的客观需要，其市场化程度较高，这与主要依靠行政法规保护之下发展起来的中外合资评估、兼并破产评估等有很大不同。　　第二，资产抵押阶段的评估是设定在委估资产所有权不发生变化的前提下而进行的资产价值鉴定。当抵押期满，抵押人以抵押资产清偿债务时，一般要另行确定资产价值，原评估值不能作为产权转让的价值依据。　　第三，抵押资产评估操作中应侧重体现“替代性”原则。其内涵是当评估操作中有多个价格标准时，应当取最低的一种，这一原则也被认为是评估工作的“谨慎性（或稳定性）原则”。抵押资产评估的宗旨是保障借贷双方的合法权益，而面对目前存

6、在的“高估套贷”现象，资产评估工作的重心应更好地服务于银行信贷工作，最大限度地保护债权人的利益，以维护信贷资产的安全与金融秩序的稳定，防止“泡沫经济”的形成和发展，同时更是维护国家财政和亿万储户公共利益的需要。因此，强调替代性原则具有其重要的现实意义，这既是抵押资产评估的特点所在，也应是抵押资产评估工作的基本的、第一位的要求。　　第四，评估对象多以不动产为主。笔者从日常从事的抵押资产评估工作中发现，以企业全部有形资产一次性设定抵押的较少（常见的现象多为分批分期设定委托评估对象），以流动资产（如产成品、原材料）等进行抵押，尽管其流动性好，但同时也受到不易保管、市场需求等因

7、素的制约。土地、房产等不动产由于其不可移动、不可隐藏、易于保管、不易磨损、难以灭失且具有良好的保值性、增值性，而成为主要的抵押担保物，已被借、贷双方所接受和认可。因而不动产评估成为抵押资产评估首选评估对象。二、抵押资产评估操作中应注意的问题　　第一，抵押物的选择。一般而言，银行希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分监控。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收账款、存货、机器设备、建筑物、土地、股份等。