浅论如何防范贷款抵押物评估风险

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1、浅论如何防范贷款抵押物评估风险【摘要】国内外经济形势提示银行信贷资产潜在风险度增加，如何防范银行信贷资产风险日益提上日程。木文从如何做好贷款抵押物评估入手，结合实际丁作经验，从防控入口资产产权风险、坚持估价原则，防控人为风险、科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个方面进行论述，有效防范贷款抵押物评估风险。【关键词】贷款抵押评估风险2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因索拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险

2、的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险,保障银行信贷资产安全。一、把好抵押物入口关，防控抵押物产权带来的风险抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）

3、房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，女口：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发

4、行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。在实际操作中还应重点关注以下儿点：1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人

5、的名称一致，否则必须进行仔细调查,弄清來龙去脉并予以说明。2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。3、抵押财产为两人以上共冇的，财产共冇人应出具同意抵押文件。4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。5、在抵押人最终产权文件尚未办妥Z前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所冇者。6、评估人员在验证抵押

6、人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复卬件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，8、从目前情况來看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极冇限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存

7、在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主耍权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评佔基准口时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务

8、性质考虑，还应重点遵循以下原则：1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具冇物质保证