2009年昆山阳澄湖一线湖景荷塘月色地产项目市场营销提报方案

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1、荷塘月色市场营销提报汇报内容消费者分析宏观区域市场分析项目媒体建议附加值建议宏观市场分析-深圳:6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示,深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元/平方米,比去年全市房价最高点下降了36%。2008上半年,深圳市各区大部分楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大,区域内多数在售楼盘降价30%以上,其中有的项目降价幅度高达40%。关内的项目调整幅度较小,但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。宏观市场

2、分析-北京房地产市场需求情况:房地产市场观望情绪依然较浓,销售持续低迷。上半年,北京市商品房销售面积为457.1万平方米,比上年同期下降47.1%,降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中,期房销售面积为313.7万平方米,现房销售143.4万平方米,分别下降52%和31.9%。房屋销售价格情况:房屋销售价格涨幅呈回落趋势,环比涨幅为2005年以来最低。6月份,北京市房屋销售价格同比上涨11.2%,涨幅比上月回落1.2个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点,为2005年以来的最低涨幅。北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最

3、低水平,受奥运会的影响,北京楼市成交低迷的状况仍会继续。宏观市场分析-上海典型个案:中远两湾城位置:轨道交通3号线中谭路站预计销售价格:21000元/平米实际销售价格:16000元/平米销售成果:该批房源全部售罄启示:上海房地产市场07年上涨过快,存在泡沫成分,08年价格开始向价值理性回归。从6月中旬开始,一向坚挺的上海房价也开始出现松动,连续五周均呈现出明显下滑的迹象。宏观市场分析-昆山从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势,从5月份开始市场出现波动,与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅,这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。昆山0

4、8年1月至6月别墅成交量2008年昆山整个别墅市场共成交428套,阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域,也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。与07年同期相比阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中,2008年上半年的成交量为98套,与去年同期147套相比减少了49套,降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。区域竞争项目2龙城卡布琪诺6.2万,纯叠加1锦绣蓝湾占地13.8万,联体.双拼3天伦随园6万独栋6檀香园11万,独栋4丰泽园17万平米,独栋、双拼5天使湾11万,独栋7克拉水城5万,独栋、

5、联体8泰泓花园30万,双拼、联体、叠加9鼎园美墅13万,独栋10品院8.6万,联排10菏塘月色苏园金湖银滩区域板块竞争激烈项目名称8月份销售量产品面积/销售套数独栋双拼联排锦绣蓝湾11双拼200/1、联排168/1檀香园1独栋509/1丰泽园1独栋230/1泰泓花园-1独栋233/1天使湾无成交天伦随园无成交玉山胜境1独栋468/1鼎园美墅-1双拼235/1品院无成交中大易墅4独栋221/1、252/1、238/2总计7118月份别墅销售情况表注:截止至9月4日阳澄湖板块内8月销售情况,成交9套,7月成交25套。成交量下降16套。项目名称独栋(总/售)双拼(总/

6、售)联排(总/售)叠加(总/售)未来供应(户)锦绣蓝湾/80/57108/86//苏园////联排249(一期47)品院//87/20/联排220少量双拼檀香园93/5920/1///丰泽园137/11028/25//双拼66泰泓花园112/60///独栋99天使湾84/39///独栋20天伦随园40/22///独栋38玉山胜境43/14////鼎园美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//独栋77金湖银滩////双拼8/联排292/叠加156河塘月色////独栋74澄湖水岸////联排77金乔项目////独栋78总计667/355192/911

7、95/106/联排838/双拼74/独栋386/叠加156别墅去化表:7、8月别墅成交对比图7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要原因,小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。阳澄湖别墅未来供应量未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量不多,竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出,故独栋别墅供应量有所上升。产品分析:阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主,及少量双拼和联排部分项目指标:天伦随园0.32独栋玉山胜境0.39独栋天使湾0.6独栋丰泽园0.36独栋、双拼品院0.66联排檀香园0.3

8、8独栋、双拼清风华院0.

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