佛山千灯湖项目营销方案提报

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1、当新保利遇上新佛山保利千灯湖项目营销方案提报2006年1月分析框架第一部分项目的理解与定位第二部分营销突破几个小问题第一部分项目的理解基本视角/市场简述/项目定位/项目命名一个基本视角我们必须放在“新的大佛山”基础上理解这个项目一.项目整体的理解一个什么都不缺的市场——市场分析简述不缺住宅供给桂城禅城项目名称预计06上半年供应量项目名称预计06上半年供应量中海万锦豪园约800套丽日玫瑰名城约700套南海颐景园约700套怡翠玫瑰园约1000套万科金色家园约600套天湖郦都约600套怡翠馨园约700套汇银奥园项目约1000套江南名居三

2、期约1000套恒福新城约1000套丽雅苑南区约500套合计约4300套合计约4300套后续供货量更大，还有不断增加的土地供应家乐福已与当地某新项目达成协议，但具体位置不明。包括本项目，周边光大型商业面积体量达近100万平米，还不包括大量住宅项目的配套商业。相对于桂城区域仅50万的人口，泛桂城区域不到80万人口的数量明显偏高。以项目所在千灯湖区域而言，周边还有相当类商业功能的地块尚未推出。东方广场23万平米，03年末开业南海广场6.8万平米2000年开业城市广场10万平米，05年开业沃尔玛购物中心G334（中海）本案不缺商业供给不缺

3、住宅需求广州的住宅购买者中，有相当部分是佛山/南海人。当地的富裕阶层普遍将房地产作为主要的投资方式，多次置业现象相当普遍。2005年下半年，近邻项目周边的南海万锦豪园500套的供货量，可以在开盘三天基本销售一空。不缺商业需求从投资来看，南海热衷商铺投资，以我公司操作过的广州商业项目来看，普遍存在南海顾客购买。从消费市场来看，南海消费外移相当普遍，广州、深圳和香港为佛山/南海人购物，特别是选购中高端物品的首选之地。一个缺失的城市佛山是在广东的第三大经济城市，仅次于广州和深圳。将南海和顺德两地变市为区，形成新的大佛山，城市化进程加快。

4、但在与广州和深圳这两个区域中心城市经济总量相距不大的情况下，城市形象上的落后确是明显的。这种落后感不是仅仅停留在外界的认识与评价，而也存在于佛山人，特别是南海人本身的意识和生活中佛山缺什么？形象的缺失纽约有曼哈顿，香港有中环，广州有中信，深圳有地王，佛山有什么？佛山缺乏能代表城市现代形象的标志！以城市之名….对项目定位的思考桂城“”自然生态与城市社会相融合，成为佛山城市中最具魅力的融合开放性空间和人文居住区域千灯湖河堤公园宜商宜住高尚住宅城市休闲购物广场五星级酒店佛山禅桂中心区，广佛RBD中轴线，桂城千灯湖畔，刷新佛山城市规格的都

5、市综合体本项目位于桂城中心区位，水景观轴线中部，景观资源独一无二，南北走向的千灯湖水道贯穿项目地块。本项目形象聚焦项目基本特征描述新佛山千灯湖上唯一都市综合体关键词：新佛山、唯一、核心、综合体、标志定位思考与分析佛山唯一综合体物业佛山至高点15万建面的南海中轴线商业水城138米高的五星级保利皇冠酒店20万高尚公寓住宅扩充：商业街，主题休闲街。其它业态城市核心区位价值，政府着力打造新佛山城市印象南海并入佛山，大佛山市场的禅桂中心区的概念千灯湖核心区位（唯一性）南海中轴线广佛通道上的标志物本项目承载意义：保利拓展广佛经济圈的基石和标志

6、保利地产的第一个真正意义上的综合体项目保利地产进军广州周边区域的佛山市场成为新佛山象征——城市名片佛山－保利项目几年后，当人们脑海中出现佛山印象的时候，想到就如同想到香港之中环、深圳之地王一样，第一个想到就是保利项目。——因为勿庸置疑，这里代表了一座城市。这关系着一座城市的象征，给佛山人，特别是南海人与荣耀与信心！。纽约－曼哈顿香港－中环广州－中信深圳－地王因此项目定位语为：新佛山城市名片——保利出品一个平常的命名项目命名建议正合取胜城市的标志性建筑物的命名相对简单的，强调易记忆，大气和谐，无负面联想如纽约时代广场、中信广场、天河

7、城、北京国贸中心……基本界定：城综合体的命名主要包括:中心,广场和城等考虑到本项目包括多个建筑单体,功能全面复合,整体较大的规模,“城”的概念为项目较好的界定从目前华南运作得最成功的两个商业综合体项目：天河城和万象城均以“城”为概念主推1：保利荣城保利：如同中信广场之于广州，我们要把保利之名深深的刻在佛山的发展史上荣：城市的荣耀，取城市名片的概念，保利之荣，佛山之荣，荣也有新事物发展前进之意，新佛山的“新”形象对应同时通“融”，有禅桂之融，大佛山之融，广佛之融概念主推2：保利水城水为项目有别于其它都市综合体的最主要的元素同一设计师

8、设计的日本博多水城世界闻名，易于概念嫁接水城概念前期已经在当地形成了一定的知名度与影响力其它备选案名保利天地——休闲的感觉，小资的感觉保利荣华城，保利荣华中心——公司品牌延伸，商业的感觉，繁华的感觉保利世纪水城——强调水的概念，与世界知名的博多水城