保利地产佛山东平新城项目提报方案

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1、整合佛山，树立标杆——东平新城项目定位报告保利华南实业有限公司汇报提纲项目研判项目定位思考整体规划布局及功能组合开发顺序初步设想第一部分项目研判地理位置：项目位于大佛山几何中心，属顺德境内，北部紧临禅城区，东北面临南海，地缘条件得天独厚。地理位置：大佛山几何中心，地缘条件得天独厚区位定位：政府主导的中心组团“2+5”为主体的组团式城市发展模式，东平新城为政府主导的中心组团◆东平新城位于佛山市中心组团东南部；◆跨越佛山禅城、顺德两区，范围为佛山大道以东、同济路以南、南海大道（华阳路）以西、三乐路以北区域；◆总规划面积43.3

2、平方公里保利东湾功能定位：多重中心汇集，市级公共服务大佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心体育公园新闻中心文化综合体坊城东平小学世纪莲佛山歌剧院东平大桥交通枢纽中心文华路南延线行政中心本项目东平新城佛山一环“三横五纵”的道路骨架广佛地铁站口区位交通：立体路网、四通八达公路建设：325国道以东，同济路以南，北滘环镇西路以西，佛山一环南线及东延线以北。13条轨道贯通佛山，加强东平新城与外围连接。轨道辐射：轻轨、地铁五条轨道经过，一小时到达珠三角任一城市。乐从北滘陈村禅城南海景观定位：城市生

3、态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区河涌三江汇合无敌江景绿地公园根据《佛山市东平水道景观规划指引》，作为佛山城市中轴线的东平河段是指东平水道紫洞口至佛陈大桥段约20千米的河段。根据规划，东平水道是东平新城城市中轴线，东平帆影是佛山的一大亮点。东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，造就生态滨水环境根据规划，东平新城是佛山未来政治、商业、文化中心。得益于佛山“2+5”组团发展规划，东平新城段东平河道将成为一河两岸的中轴线水道，将打造成佛山一河两岸滨水景观生态区。区域市场发展状况河涌从住宅角度看，依托区域规划利好及突出

4、的江景资源及生态环境，区域相邻的两个项目销售价格均过一万，且销售情况良好，与千灯湖区域一道成为佛山住宅市场的标杆。住宅未熟先热，商业尚无气氛从商业角度来看，项目周边还处于起步阶段，区域商业市场尚未形成。滨海御庭依云水岸12341北面：三江汇聚2东面：内河景观天虹路现状3南面：水厂景观4西面：可观世纪莲北面：为天虹路，正观东平河东面：为百顺道，有一内河连通东平水道南面：裕和路，为佛山水业厂址西面：临近文华南路项目周边情况项目地块指标：2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求1商业金融用地，不兼容任何形式住宅≤

5、5265480——按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应≥180m3商业金融用地，兼容居住；且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%≤514550262358大型综合商场建筑面积≥80000平米5居住用地，兼容商业金融；≤3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业金融≤3.5——786034居住用地兼容商业金融≤3.5——60826.56居住用地兼容商业金融≤3.5——74280.57居住用地兼容商业金融≤3.5——188436.546万55万

6、比较因素综合开发项目单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大项目属性小结：从项目指标及地块条件来看，本项目属于大型城市综合开发项目属性界定描述区位属性所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心目前生活和市政配套处于起步阶段项目属性除享CBD配套外，自身拥有50万㎡商业配套集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综

7、合体佛山地标性建筑之一核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强强大景观支持，外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源丰富区域内最具发展潜力的示范性城市综合体同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，从现状来看，区域发展较为不成熟关键词提炼：综合体、新城中心、大体量项目研判小结总体体量大，商业比例高从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件，市场相对明确，风险较少。而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，将是项目定位思考的要点。第二部分项目定位Fortheworldhaschanged,andwe

8、mustchangewithit.——Obama2009年是变革的一年：这一年，美国诞生了建国233年以来第一位黑人总统；这一年，日本民主党终结了自民党长达50余年的垄断执政；这一年，佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、镇区扩权、等一系列变革的推动下，产业升级、旧城改造加速进行保利·东平新城作为一