宁波江东世纪东方商业广场市场可行性研究报

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1、宁波市世纪东方商业中心项目市场可行性研究报告以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈发展目标市场目标满足市场的需求产品的快速去化和总体规划协调与政府期望一致满足控制性指标社会目标合适的现金流资金及时回收盈利的最大化风险有效规避财务目标1、地块适宜于做什么2、销售对象是谁3、能卖多少价格需要解决的三大问题研究结构世纪东方项目研究财务评估项目定位分析微观市场研究地块分析外部环境研究通过对世纪东方地块所在区域宏观环境研究，从宏观上判断项目发展潜力和限制条件，为项目定位控制方向。通过对世纪东方地块本身地理特征、规划指标等方面的研究，从地块本身的角度判断最适合发展的物业类型。通过对地块可能发展

2、之各功能物业的研究和预测，判断各物业相对市场潜力。筛选及确定各可发展物业。通过以上研究确定项目总体定位，同时对各功能模块的具体产品进行深化和细化分析，最终确定项目定位。对项目可能之销售收入及营运成本进行估算，测算项目的收益情况，从经济角度验证项目定位的合理性。目录项目概况宏观环境分析宁波商业发展环境分析宁波商务办公市场分析项目优劣势分析项目定位经济测算项目概况项目介绍项目周边关系区域规划情况项目情况项目位置：位于宁波市三江核心商贸圈核心地块，东面紧临正在开发建设中的宁波市东部新城中央商务区，北面为科技园区。地块由东西向的中山东路、宁穿路与南北向的福明路、沧海路四条城市主干道路围合而成。用

3、地性质：商业。用地面积：280亩，地块由其中东西向的后塘河一分为二，其中南面部分（南地块）为77,766平方米，北面部分（北地块）为108,991平方米。用地指标：容积率2.5、绿地率30%、建筑密度38%、限高100米。南地块位置：南地块四至范围为东至沈家港河西岸，南至中山东路，西至福明路，北至后塘河南岸。政府目标：根据政府规划要求，本项目是一个商业项目，以商业为主，商务为辅，集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务于一体是世纪东方商业中心的功能定位，而滨河亲水型商区特色是世纪东方的一大亮点。周边配套世纪东方商业中心项目区周边2.5公里半径内的大量商住楼在不断开发之中，并已逐步入住，现已聚

4、集了约15万具有高档消费能力的人口。同时，与其紧邻的国际会展区、科技园区、物流园区等都将使世纪东方更具商业、商务投资开发的潜力与价值。居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。办公氛围：新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区。目前其办公楼正在销售中，销售速度较为平稳，预计2年后会形成较为成熟的办公区域。另外中信泰富在后西河地块将建造办公楼，与新天地相呼应。商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上栋国际欧尚超市即将动工建设，区域

5、商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。项目概况项目介绍项目周边关系区域规划情况江东区简介区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分，在进行经济社会发展规划和空间布局时，必须加以统筹考虑，使其融为一个整体。人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按

6、老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14%)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7‰，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。东部新城东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到途路，全区

7、面积共16平方公里。其中新城核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。未来，老城作为西部的传统文化中心