山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报

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1、滨州项目前期工作提报城市概况商业市场周边城市项目地块项目定位业态分布产品建议模式及通路价格建议参考案例嘉年华提报目录城市概况城市简述滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近50万。滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第二大油田——胜利油田的主采油区，城市“四环五海”规划建设自2002年下半年以来，滨州市委、政府

2、组织规划设计部门和邀请部分专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了“四环五海”的规划：“四环”就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点（简称路环、水环、绿环、景环）；“五海”就是建设中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）五个大型水库。城市规划滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的海上北大门，交通便利。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海”工程的实施，将

3、逐步构筑生态园林型城市的框架。总结全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3户，上市公司有5家。2004年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现利税72亿元。经济概况滨州确立了“工业兴市”的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到54.8%。民营经济实交税金47.50亿元

4、，增长33.4%，占全部税收的比重达到56.5%；利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成较理性的消费习惯。滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。总结商业市场城市商业划分城区划分商圈划分商业市场情况主要商圈租金水平主要业态代表个案渤海七路中心商圈3.3-7元/平方米·天

5、百货、服装渤海国际广场、滨州百货大楼汽车站商圈2.2-4.5元/平方米·天家具、日用百货、小商品新兴市场、东狮家具城、富泽商贸街高杜社区商圈0.26-0.5元/平方米·天建材茶叶交易市场、古玩市场和待建的图书城商业个案分析地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营业面积：2.7万平方米商铺形态：板式商业单套面积：15-20平米经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁开业时间：2003年初出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点25%-28%经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气

6、。竞争劣势：停车位不足。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售,属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。银座购物广场黄金大厦地理位置：黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：8000平方米商铺形态：板式商业单套面积：20－30平米经营档次：中档业态分布：百货类运营模式：租赁开业时间：2006年10月出租率：约60%优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势：业态业种不

7、够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层。百货大楼地理位置：黄河五路渤海七路营业面积：1.6万平方米商铺形态：板式单套面积：15－20平米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：1996年10月出租率：90%经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；