房地产去库存形势与建议

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1、房地产去库存形势与建议荣晨曾铮国家发展和改革委员会市场与价格研宄所从总体看，全国房地产库存去化周期明显缩短，但仍高于合理去化周期上限;从结构看，非住宅去化周期收缩快于住宅，办公楼和商业营业用房库存压力仍比住宅大;从区域看，二线城市库存去化周期缩短，但一线和三线城市库存去化周期延长。后续去库存工作存在的主要问题第一，城镇化率提升速度放缓，房价涨幅远高于城镇居民人均可支配收入增速，前期购买力透支未来需求，市场需求走弱不利于加快去库存进程。一是城镇化率呈现放缓迹象，城镇房屋市场需求增长放慢。20081016年，我国城镇化率年均提高1.26个百分点，低于1996〜2007年

2、年均提高1.4个百分点和2000^2008年年均提高1.36个百分点的增速，城镇化率提升速度放慢趋势显著,导致城镇房屋市场需求增长后劲不足。二是人均可支配收入增速逐年下滑，与房价涨幅差距逐步拉大。2014~2016年，我国城镇居民人均可支配收入由28844元逐年增至33616元，増速由2014年的6.8%下滑至2016年的5.6%;而同期全国商品房销售价格则由6324元/平方米上涨至7476元/平方米，涨幅由2014年的1.38%逐年上升至2016年的10.06%;房价增速与人均可支配收入增速的差距由2014年的-5.42%扩大至2016年的4.46%o三是商品住宅

3、销售创历史新高透支未来需求，三、四线城市居民需求向二线城市转移。一方面，2016年全国住宅销售面积13.75亿平方米创历年新高，需求在短期N集屮释放的现象较为显著，透支了未来市场需求，对去库存工作提出了新的挑战;另一方面，一线、二线和三线城市住宅销雋面积分别为0.53亿、3.91亿和0.81亿平方米，同比增速分别为1.08%、26.64%和19.75%，二线城市吸纳了大量三、四线城市的购房需求，不利于三、四线城市房地产有效去库存。第二，一、二线城市调控不断加强，环三大经济圈的三、四线城市开启调控，限售模式出现且范围不断扩大，楼市严格调控加大去库存的难度。为管控去库存

4、引发的房价快速上涨，2016年以来房地产政策开始加强价格调控。一是调控政策逐步从一、二线城市向三、四线城市蔓延。2016年3月上海和深圳强化限购，5月北京通州实行商住限购，之后热点三、四线城市的政策趋于收紧，苏州、南京等地实施限价、限贷和加强市场监管等措施。2016年国庆前后，22个城市密集出台调控政策，通过提高购房门槛、上调房贷首付比例等措施严格抑制投资投机需求。2016年第四季度以来，一线城市和部分二线城市如苏州、南京等调控力度不断加码，调控力度达到史上最严。2017年3月中旬，部分二线城市如青岛和石家庄也开启调控模式，长沙、济南、郑州、福州、南昌和宁波等跟随实

5、施部分区域调控。从2017年第一季度开始，环三大经济圈的部分三、四线城市也步入调控行列。二是限售手段首次出现且覆盖城市范围不断扩大。2017年3月17日和24日，北京、厦门率先实施限售手段，分别针对企业、个人出台限制交易的措施，北京明确企业购房需满3年才可上市交易，厦门明确个人新购住房需满2年才可上市交易，之后多地陆续效仿。截至2017年6月底，全国超30个城市实施限售措施。房地产严格调控与去库存的限购松绑、限贷放松等措施矛盾，特别是一、二线城市调控政策持续加严，三、四线城市也开启调控政策，对部分库存较高的二线城市和库存去化周期较长的三、四线城市去库存提出了新的挑战

6、。第三，金融去杠杆叠加美联储加息预期使政策利率上调，房贷利率随行就市，货币供应增速放缓，加之房地产按揭贷款显著收紧，约束了去库存环境。一是为防范金融体系资金空转，同时为应对美联储加息，金融去杠杆加码，政策利率上调。2016年下半年以来，我国金融去杠杆加速推进，加之应对外部美元加息操作，我国政策利率中枢不断提高。从2016年第三季度开始，为降低金融机构的杠杆收益，我国央行采取拉长流动性工具久期的方式;2017年1/］，央行上调中期借贷便利（MLF）利率，2月又上调逆回购和常备借贷便利（SLF）利率，3月再度上调逆冋购、MLF和SLF利率。二是政策利率上调向信贷市场传导

7、，房贷利率上行呈现趋势性。2016年第四季度以来，由于政策利率上行传导，我国个人住房贷款利率从4.52%上升至4.55%，未来一段时间，由于2017年美联储加息节奏加快的预期，以及我W金融去杠杆或将继续，房贷利率继续攀升或成趋势。三是货币供应增速连续创新低，加之房地产按揭贷款显著收紧，对房地产市场形成实质利空。2017年我国M2增速持续下滑，截至9月末，M2同比增长降至9.2%;同时，2017年以来，我国银行体系收缩房地产按揭贷款，住户部门屮长期贷款在新增贷款中的占比下降到35%左右，比2016年全年水平下降了近10个百分点。从我国房地产市场的历史经验看，流动性