房地产去库存对策建议

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1、房地产库存化解对策建议去年以来，一系列包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等刺激政策，对房地产去库存起到了一定作用，但我省部分城镇去库存形势仍不容乐观。下一步，在摸准我省房地产库存结构实际情况的基础上，要全面落实中央经济工作会议精神和省委、省政府关于推进供给侧结构性改革的决策部署，按照省级统筹、属地责任、因城施策、突出重点、有序推进的原则，坚持政府与市场两个轮子一起转、去库存与控房价两手一起抓，推动房地产供给侧结构性改革，不断减少我省现有房地产库存，逐步构建多层次、全口径住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。(-)消除地

2、方政府对“土地财政”的过度依赖。摆脱地方政府的土地财政是房地产业健康发展的治本之策。首先进一步加大财税体制改革力度。结合"营改增”,科学合理分配税源，推动建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制,培育地方税种，稳定地方财政收入流量，破解土地财政房地产去库存掣肘，为降低房地产业整体成本及去库存提供前提条件。其次，进一步健全土地出让制度。加强土地出让预算管理，将年度土地出让计划、土地出让收支安排纳入严格的预算管理程序，接受人大审批与监督，以有效控制土地出让节奏。控制和压缩政府征地范围，逐步减少土地出让面积和土地出让收支规模。规范土地出让收支管理，切实发

3、挥土地出让收入资金效益。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标流拍避免异常高价地，稳定市场预期。再次进一步完善领导干部政绩考核与任用制度,科学设计选拔和考核标准，增加住房等民生事业发展的指标权重，进一步缓解政治晋升的激励因素对土地财政现象的推动作用。（二）禁止储备土地抵押融资。近期，四部委联合下发关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知，这是根治土地违规抵押融资^通病”的一剂良方。我省应当全面落实国家通知要求并联系实际制定实施方案，细化分解具体措施，进一步加强储备机构的规范管理，理清土地储备机构与融资平台的关系，控制贷款规模、减少地方政府债务

4、。严格禁止各地政府向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决，并且合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。各类城投公司等其他机构一律不再允许从事新增土地储备工作，土地收储项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不允许与土地使用权出让收入挂钩，也不允许以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。（三）精准调控土地市场。严格控制土地供应可

5、以从源头上遏制房地产高库存问题。省国土资源部门应当加强对市、县住房用地年度供应计划编制工作的指导，按照稳定市场的原则，要求和督促各市、县根据住房建设规划及年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。对于住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，即“零供地花对于住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模，对逾期未开发的房地产闲置土地，应当加大处置力度，依法无偿收回土地使用权或以罚没保证金、支付违约金等形式打击故

6、意囤地行为，控制房地产企业建设进度，保持房地产用地市场供需基本平衡。）优化住房供应结构。优化住房供应结构是供给侧结构性改革的重要内容。各地应当立足市场实际需求，科学把握住房供应结构。一是加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道。各地应加快制订实施意见，采取提高货币化安置奖励标准、推行“房票”制度等措施，引导棚户区改造居民优先选择货币化安置。对于商品住房去库存周期较大的城市，不再新建公共租赁住房，主要通过发放补贴或购买、租赁商品房等方式筹集房源提供住房保障。二是优化房产套型结构，主动调整适应市场需求。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城

7、乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。（五）促进房地产企业跨界经营投资。房地产企业积极向其他领域谋求转型是化解“高库存”压力、推动企业健康发展的有效途径。对于在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导房地产企业对未开发用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。对于房

8、地产供应明显偏多的市、县，支持出台相关政策，引导房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器