新形势下长春市房地产市场“去库存”策略研究

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1、新形势下长春市房地产市场“去库存”策略研究摘要：房地产业的冇效去库存是稳增长目标得以实现的重要前提。从长春市房地产业的现状入手，分析了长春市房地产库存产生的原因及影响，提岀以下去库存对策：实施房地产市场利好政策，土地储备合理化，积极探索存量转化新模式，刺激购房需求和创新型营销方式。关键词：长春市；房地产；去库存中图分类号：F75265文献标识码：A文章编号：2095-3283(2016)06-0082-03一、长春市房地产市场现状根据长春市统计局《2014年长春市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2014年长春市房地产开发投资5344亿元，同比下降129%。房屋面积竣工率为23%,同

2、比下降36个百分点。全市商品房施工面积60695万平方米，同比增长77%。商品房销售面积7588万平方米，下降104%。空置面积5231万平方米，增长52%。长春市房屋待售面积由2005年的2402万平方米增加到2014年的5231万平方米，增加了2829万平方米，增长了12倍。截至2015年1月长春市场商品住宅累计可售面积为76313万平方米。据中国房产信息集I才1的数据，长春市房屋存销比达到215,而28个中国城市的平均存销比为132。二、长春市房地产库存产生的原因(-)关联产业对房地产行业过度依赖2014年，长春市完成全社会固定资产投资总额39245亿元，其中房地产开发投资5344

3、亿元，占1362%。土地财政方面，近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%—50%以上，2014年长春市土地交易金额约142亿。税收方面，房地产业税收占长春市税收的1084%。银行信贷方面，长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。居民财富对房地产业过度依赖，房产租金与转让等收入远远高于止常工资收入。（-）供应上涨但需求下降由于受前期房价影响，很多大型开发商囤积开发用地，房地产在建施工竣工面积稳步上涨。与此同时，房地产的需求出现历史性低点［1］。首先是人口拐点到来，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降。1964-1970年以及1985-19

4、91年有两轮生育高峰，第一轮生育高峰带来的购房需求12经基木释放完毕，而第二轮生育高峰的许多购房需求（“85后”）也已经释放掉一部分，下一个需求“高峰”需要等到1985-1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这一波需求将远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。其次，长春市正处于城镇化推进高峰期，全力推进新城新区建设，城市发展空间全面拉开。西新区、长东北、南部新城、西部新城、北部新城基础设施建设全面提速；净月西部区域、莲花山开发区基础设施建设全面启动。城镇化过程屮，对房地产的刚性需求是长期的，但是数量并不乐观。第三，在房地产市场由增量市场向存量市场转变Z时，房地产行业的投资性需求也在下降。三

5、、房地产市场库存的影响（-）开发商难以短期内实现资金回笼2014年下半年以來，我国现房销售占比明显上升，期房销售占比下降。销售结构的变化对房地产企业的“资金链”造成了较大的冲击。房地产企业到位资金较上年同期冇所下降，这主要是因为“其他资金来源”（包括定金及预付款和个人按揭贷款）下降。2014年定金及预售款比2013年下降124%；个人按揭贷款比2013年下降26%。（-）房地产业盈利能力明显下降我国房地产业的净利润率在2009年一度达到1664%的高水平，净资产收益率（R0E）在2013年也一度达到1479%,这导致大量资本涌入房地产领域和过度投资。但随着非意愿库存上升，反映房地产企业盈

6、利能力的净利润率和净资产收益率均出现了明显下降。（三）房地产开发投资增速放缓房地产市场对宏观经济的影响，通过其自身占投资的高比重、金融机制等渠道而具有加速器效应。反过来，房地产业的卜彳亍也会直接拖累经济增长。正因为如此，房地产业投资占全社会固定投资20%左右，其增长速度在很大程度上维系于房地产投资增长的高低，正是房地产业对经济的加速器效应使然。因此，高库存迫使房地产开发投资增速放缓。（四）关联产业受影响较大库存压力对经济的影响不仅直接体现在房地产业自身对经济的拉动作用减弱，而且还会通过对其他行业投资的影响而强化。一是房地产投资的回落直接减少了对钢铁、水泥等建材及相关上下游产业的需求，带动

7、相关产业的投资增长下行。二是房地产投资的下行迫使其他行业主动缩减生产以应対可能发生的非意愿存货上升。三是在社会总资源有限的情况下,房地产投资下降就会相应增加其他行业的投资可用资金量。(%1)地方财政收入压力增加据财政部数据，“土地出让金”占地方财政收入的比重，从2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%,原有的地方财政收入格局已不可维系。从长远看，打破“土地财政”有利于改善地方财政收入结构，但短期内对地方财政的冲击很大。土