上海青浦朱家角尚都里项目营销策略建议报告

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1、朱家角尚都里项目营销策略建议前言房地产项目的定位、策划、推广、招商和销售均来自于前期对市场的深入研究和总结；我司通过对朱家角乃至青浦商业市场进行细致、严谨地研究后发现了其特有的一些规律；结合上述规律，我司提出了一系列适合“尚都里”项目招商和销售的合理化建议。青浦朱家角商业分析青浦商业概况东部城区商圈概况朱家角古镇商圈分析商业小结青浦商业概况青浦区商圈主要为两个，分为东部城区商圈及朱家角古镇商圈，并主要以城区商圈为核心；以目前的城市发展状况来看，青浦东部城区尤其是百联桥梓湾是目前青浦城市发展中“城市化进程最快、基础设施最齐全、整体定位档次最高的商业区域”；

2、古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，及辐射周边区域。核心商圈分布概况朱家角古镇商圈东部城区商圈东部城区商圈概况百货情况一览项目名称商圈位置规模/㎡开业时间经营状况成泰百货老城边缘80002000.5佳青浦百货大楼老城区30002003.9良东方商厦老城区110002005.12佳凯特利广场新城区200002006.12差商铺商业基本情况名称商圈位置商家种类经营情况百联桥梓湾老城区百货、餐饮、娱乐、专卖等经营较好港隆广场城北商圈建材、餐饮、专卖等除好美家外，经营较差凯特利广场东部城区百货、餐饮娱乐一般夏阳湖商铺东部城区大型餐饮、浴场、超市等一般欧洲街东部城区

3、服饰、餐饮、旅行社等经营状况较差目前东部城区商圈商业消费市场的规模与业态布局仍处于逐步上升的发展阶段，尤其休闲购物型商业，经营状况仍有待发展。餐饮类商业市场经营状况：名称位置营业面积（㎡）消费档次（元）经营状况伊丽名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴来天华老城区4000120-170生意较好天天渔港新城工业区附近3000100中午生意差，晚上生意较好，多为工业区客户象山海鲜新城区千岱大厦2000100-150生意较好白玉兰海鲜老城区城中路2000100-150生意较好目前东部城区餐饮类商业消费市场，凭借周边密集分布的居住人群，餐饮类商业经营状况

4、较为良好；东部城区商圈概况部分酒店经营状况：旅游星级宾馆基本情况指标单位合计三星级二星级饭店数个1679客房数间1051681370床位数张19541271683客房平均出租率%42.640.446.7营业收入万元1154984263123东部城区商圈概况东部城区商圈情况小结当前东部城区商业市场上的各种主要商业类型布局已经基本完成，对于这些商业对于各自消费人气的拉动作用研究后，发现，其中百货购物、餐饮以及超级市场三类业态对于商业消费人群的拉动性最大；但东部城区商圈的酒店业目前还处于初级阶段，多为二、三星级的宾馆，缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视，

5、据悉已有多家高级酒店项目正在审批过程中），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的客流量，这也是朱家角古镇成为短途旅游而不能称为逗留点的原因之一。东部城区商圈概况朱家角古镇商圈分析古镇商圈商业现状典型依靠旅游度假商业拉动消费，商圈等级仍需升级朱家角作为以旅游度假为导向的古镇商业，受旅游业影响较大，具有节假日商业的特色；整体商圈等级仍处于初级阶段，尚需升级及合理化集中式配置；随着区域经济、交通的发展、旅游业的兴盛，延伸行业的带动，势必为朱家角商圈的兴起提供条件。中心镇区商业概况目前商业规模较小，商业聚客聚焦性能力差朱家角古镇内的商业形态主要是以淀浦

6、河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱家角观光旅游的游客；在核心景区之外，则多以社区型商铺为主，各类商铺及中小型的超市，主营对象是朱家角的本地和周边的居民。上述商铺共同的特点是总体规模都不大，小到10多平方米，大到上百平方米不等。朱家角古镇商圈分析经营业态和特色主体经营方向为沿河水乡特色商业，结合旅游度假商业古镇景区内水乡风情街特色商铺是朱家角目前最为兴旺的商业形态，主要集中在淀浦河两岸的北大街、漕河街等区域；上述商铺本身就是景区的景点之一，店铺面积不大，从十几平方米到二三百平方米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼、戏剧表演以及手

7、工艺品等为主；特别是紧邻水系的店铺，更是弥足珍贵，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合了历史人文底蕴也深受来往游客的喜爱。朱家角古镇商圈分析其他商业点景区外主要商业街——祥凝浜路祥凝浜路是朱家角中心镇区最主要的商业街，主要消费群体为朱家角当地居民，其主要业态为满足日常生活用品；其也是朱家角主要的金融一条街、各银行网点主要集中于此，同时，公交站点也集中于此；其发展的程度将与本案的开发息息相关。古镇外围主要集中了度假村经济古镇景区外围以休闲、度假以及商务培训功能的度假村、农家乐为主，且又以淀山湖、大淀湖的湖景观光游为卖点的度假村；但其由于经营模式比较单一，运营时间

8、较早，其娱乐想及设施都已出现陈旧和老化，其已经不能满足现代消费者对时尚、新潮等消