中海滨江尚都项目营销策略研究报告

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1、中海滨江尚都营销策略上半年回顾目标本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略推出26＃临江一线单位均价￥28000推出7、8、17、21、22＃包括沿龙吴路单位与临江二线单位最低￥11000，最高￥28000，均价￥13000推出12＃临江二线单位，最低价￥12800，最高价￥18700，均价￥16000在形象和价格上方面均已成功跃居区域领袖楼盘1.一期整体销售总结：10年4月世联接盘起至今，一期共销售623套，去化率达到83%，总销金额15.3亿，整体均价增长超过100%。1

2、0000150002000025000半年总结2010.46810122011.2463000035000推出23＃临江一线单位均价￥23000推出29、33＃临江一线多层最低价￥22500最高价￥45000均价￥35000推出25＃临江一线单位均价￥270002、推售情况：上半年主要进行一期的剩余房源的推售工作，去化速度良好，上半年实现82%的推案去化率。推售时间3月22日4月18日6月8日小计推售楼座10/18/19/20#25#29/33#/面积段110-155176-216237-244/推售套数9036281

3、54推售面积122396824701126101推售均价18000240003500024000已售套数90324122去化率100%89%0%82%半年总结3、销售情况：3月份开盘集中成交，随后价格一路稳步上升。月份销售套数套销售面积平米销售金额万元销售均价元/平米113538647.351203321346817.322362231491518924040.3416547478764314010.3118331561616511635.461887362115943486.1121870合计323314755463

4、6.8617359注：数据来源于佑威网，时间截止至6月30日上半年成交323套，销售面积31475平米，总销金额5.46亿，整体成交均价17359元/平方米。（含车库、商铺）半年总结以上数据含车库、商铺上半年成交168套，销售面积25883平米，总销金额4.99亿，整体成交均价19270元/平方米。（纯住宅，不含车库、商铺）4、一期剩余房源分析：已推房源中的剩余货量较少，多为景观资源较差或总价较高房源。新推或未推房源为一线江景大户型高端产品。楼号户型面积总套数剩余套数余货特征29#24014146月8日新推房源面积大、

5、总价高33#240141030~32#36066未推出23#216181样板房17618125#216182高区、大户型、高总价17618226#216183低区、大户型、景观资源较弱半年总结类型面积户型客户类型C1176/216三房/四房50%上海客户50%两外客户私企业主+高层管理C2153/155三房/三房70%上海客户30%外地客户中高层管理+小私营业主E118/105/150三房/二房/三房90%上海客户10%外地客户中高层管理F122/140二房/三房5、客户情况回顾：以改善居住型自住客为主，本地客户占绝大

6、部分比例，其中徐汇区客户占54％。我们的客户：年龄：客户年龄层次以35-45岁为主，有一定购买力；来源：主要以上海本地客户为主（其中徐汇及周边区域为绝对主力）。一线客户大多集中在徐汇、虹桥等高档区域；二线客户有部分来自于莘庄、闵行等区域。置业目的：绝大多数为自住。关注价值点：江景、中海品牌。成交客户吸引因素统计半年总结6、影响成交的主要因素分析序号正面因素总结经验1滨江资源、成熟社区前期产品定位的重要性2优惠额度增加淡市下优惠活动对促进成交的重要性3准现房销售展示对于销售的促进作用序号反面因素对策1劣势房源、高价房源去

7、化相对缓慢通过媒体宣传、现场销售引导客户半年总结7、形象推广回顾：“成熟湾居，国际人居价值领地”“世居徐汇，宅藏滨江”一线平层大宅启用副案名“金域华府”整体推广主题脉络——由区域化江景楼盘，到中海品牌影响力下的徐汇滨江精品社区，再超越自我，最终树立徐汇滨江首席湾居形象，在价格与形象方面均跻身全上海豪宅行列。中海滨江尚都金域华府徐汇一线滨江之上的类别墅体验世居徐汇，宅藏滨江一线滨江全景观大宅成熟湾居国际人居价值领地滨江典藏房源即将联袂登场10/18/19/20#25#29/33#3月22日开盘4月18日开盘6月8日开盘半

8、年总结8、媒体投放：上半年媒体推广费用总计约289万，占总销金额的0.5%。新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、麦房、东方航空、DM境外夹报新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、麦房、移居上海、东方航空、DM境外夹报新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、理财周刊、DM直