2009年上海上实地产朱家角特色居住区地产项目营销策略报告

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1、上实地产朱家角特色居住区项目营销策略报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。趋势1趋势。趋势1.关于区域发展趋势2.房地产市场趋势3.客户研究片区现状项目所在地朱家角处于西上海门户位置，受上海市中心辐射，城市主发展方向之上,同

2、时人文生态资源丰富—“国际花园城市”本项目地理位置特殊——西上海门户：朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，北连昆山，南接嘉兴，西通平望，是上海的西面门户、长三角经济带的腹心位置。交通较为优越——打破城市地域性：基地南2km处318国道、沪青平高速公路便捷地联系上海，通过与之相连的苏嘉杭高速和沪宁高速。五横两纵高速公路格局形成，城际交通体系发达，完善的交通体系将区域与上海最富有的西区板块形成了紧密的联系,人文、生态资源丰富——都市水乡,古镇文化:朱家角政府10个亿的朱家角镇改造、大淀湖整治计划、朱溪路景观轴打造，使得区域未来前景大好。朱家角关键发展支撑——交通枢纽缔结下的城市西拓，

3、及世博会对区域价值和人气的拉升,区域与国际接轨；朱家角2号线西延伸段至徐泾朱R20青浦线将在虹桥枢纽高速铁路虹桥客运站与轨道交通2、5、10、13号线实现零换乘。低速磁悬浮京沪高速铁路虹桥机场按照原规划，2010年，将有一条水上黄金航线，从黄浦江开始经过朱家角直达淀山湖30分钟可达市中心，享受虹桥交通枢纽带来的商业、物流、服务包括交通的便捷片区规划朱家角在多方利好因素的催促下,区域配套正逐步完善,区域逐渐由江南水乡向国际宜居新城转型；发展定位：宜居城市典范,上海“十五”规划中“一城九镇”中唯一以生态、旅游定位的中心城镇；配套规划：规划期2000年至2004年，基础设施期2004年至2006年

4、，目前已形成了部分高尔夫球场、宾馆等高端配套设施,未来规划有大量的市政集中配套，另有五星级恺悦酒店、郁金香酒店,沃尔玛超市，证大20万方商业配套等;发展支撑：长三角一体化、世博会效应，虹桥枢纽带动、上海“一城九镇”规划;愿景：都市水乡，宜居城市典范,水乡的、古镇的、国家粮仓尚都里绿洲江南园上海实业东方庭院低速磁悬浮中信泰富朱家角新城超五星级精品酒店伊顿公学金沙酒店厨师学校工业设计产业园区时尚的、开放的、休闲的、强大外部吸引力的片区前景高尔夫球场发展轴线朱家角区域发展轴线显示，本项目2010年4月一期启动期间尚未实际承接区域利好，但占位长远，世博会期间的利好及区域前景对项目价值影响深远；08年

5、09年10年虹桥交通枢纽09年底初步建成轻轨青浦段目前预计2012年后建成京沪高铁2011年6月建成预计本项目一期营销周期2010年世博会的召开,部分星级的酒店、医院、休闲广场等十几个公建配套将投入使用片区前景结合本项目开发2003年5月纯独栋千万级豪宅2004年10月联排及叠拼入市2009年联排热销，公寓在售2010年—代表项目绿洲江南园常住人口交通配套东方庭院中信泰富朱家角新城客户朱家角常住人口1.8万从市区进入基本上还是只能沿A9与沪松公路上实项目?未来导入人口6.8万M2号线西延线/R20/虹桥枢纽商业及教育配套缺失,原有配套依靠老镇市政集中配套完善中上海本地富豪阶层,投资、收藏、商

6、务为主,自住比率低养老型、度假型客户进入自住兼投资客活跃住房类型区域属性纯粹低密度高档别墅区中低密度社区+联排出现中低密度综合社区大盘单纯的旅游度假风景区中高档多元化宜居新城低密度别墅居住区区域气质的演变：单纯的江南水乡旅游度假区(居住价值未挖掘)→低密度别墅/富人住区(封闭)→多元化宜居新城(开放/融合)区域价值及发展规划分析结论:[1]区域价值—西上海门户、长三角腹心、国际花园城市；[2]交通升级—虹桥交通枢纽,轨道交通的升级利好；[3]配套完善—城市级配套的完善指日可待；[4]规划利好—长三角向东上海向西、一城镇九规划、世博会利好；[5]区域演变—单纯的江南水乡旅游度假区(居住价值未挖

7、掘)→低密度别墅/富人住区(封闭)→多元化宜居新城(开放/融合)；结论朱家角正与国际接轨,区域发展前景看好,将由江南水乡向国际宜居新城转型趋势1趋势1.关于区域发展趋势2.房地产市场趋势3.客户研究视角二：竞争格局视角一：宏观市场视角一：宏观市场视角三：开发格局宏观形势趋暖，实质的通胀压力并未形成目前我国宏观经济总体处于企稳回升的关键时期，上半年GDP同比增长为7.1%是由一季度的6.1%上升到二季度7.9%