上海雪华置业可乐路项目策划推广提案

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1、策划推广提案可乐路项目上海·雪华置业我们这次提报的目的，就是解决三个问题：传播对象：目标客群的分析传播卖点：项目价值的理解传播策略：广告策略及表现上海·雪华置业可乐路项目策划推广提案大城市里面LOFT公寓卖给谁？25—35岁，工作生活在CBD和CLD，正处于人生上升阶段，月收入高。职业范围：外企高级白领、私企中层精英、新闻传播类、自由职业者、专业经纪人……画家/艺术创作人群/SOHO族/创业初期的年轻人（商住两用）他们是：购物狂。群体动物。驴友。夜猫子。派对分子。情圣。艺术家。城市达人。80后。…………独立、自由、前卫、进取、享乐、创意，热衷消费，流行事物的追随者，新鲜资讯的传播者

2、。喜欢LOFT空间，可以实现很多个性花样，即便是张扬。如果仅仅是这样，那么，我们可以从足够多的消费人群的“长尾”上随便切下一截来，比如，BOBO；比如，LOHAS；比如，极客，甚至，LOMO。随性、炫彩、涂鸦、拼贴、时尚、城市迷彩。年轻人，解决了住处和工作室，又炫又酷，皆大欢喜。但是，传统意义上的“小面积、低总价、低首付”的小户型产品特点及对应人群，与之本项目似乎并不适应。相对高总价、高首付、短按揭，不可用过渡期或创业初期的年轻人思维框定。对于青年置业者来说，是一个相当大的风险和压力。置业门槛提高，客群选择面窄。客群再检索：结论：客群趋于年轻化但绝不是低龄化（富二代富三地除外）。周

3、边区域青年分户需求及临空港经济区白领：有一定经济基础，月供能力强。至少父母凑首付，自己的存款月供不成问题。艺术工作者或伪艺术工作者：有见识，喜自由，思想活跃，喜欢新鲜事物，LOFT控，收入不稳定，但具有大笔资金的流转能力。投资客：有投资意识，无其他投资渠道或者较认同房产投资的老手，不限购，买一套放着，不指望多暴利，但至少放着升值、留着好租、甩手能赚。传播对象：目标客群的分析传播卖点：项目价值的理解传播策略：广告策略及表现上海·雪华置业可乐路项目策划推广提案市场层面的价值解读项目的优劣势分析竞争环境分析项目本体分析产品改进建议市场层面的价值解读项目的优劣势分析区域环境分析宏观环境浅析

4、分析：虹桥临空园区是长宁区三大经济组团之一，是上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心。项目位于临空经济区内，受区域辐射。周边环境分析福泉路、可乐路周边多为成熟生活区，生活机能完善，配套设施齐全，多为90年代老公房，针对的为中等收入人群。配套情况：住宅成群、道路畅通、交通便捷、生活方便。辖区内的新泾公园，为居民提供了休闲活动的场所；四个社区卫生服务点，为居民提供了便捷的医疗卫生服务。居住人群：以长宁区各地的动迁户为主，有部分新上海人。区域特点：新泾板块附近人气比较热闹，商业较为旺盛，周边多为成熟的老社区。绿园四、五、十一、十二村则周边的环境较为幽静，马路上行人不多，总体来说有些冷清。环

5、境污染：飞机噪声对附近居民有轻微影响。办公环境：虽然距临空港较近，但区域内办公氛围差。周边3公里范围内生活机能周边环境分析交通配套分析：轨道2号线淞虹路出口距本案约3公里路，规划中的16号线，目前尚未公布出口位置。就目前来说，交通条件尚不够便利。从宏观环境的整体规划来看，本案具有良好的未来性，存在升值潜力。从周边环境分析，周边配套多为中低收入人群的生活机能，仅适合普通收入人群居住。生活设施陈旧，人员混杂，距离轨道轨道线较远，是目前存在的现实问题。环境分析总结区域市场分析宏观市场浅析分析：2011年1-4月共成交20047套，同比2010年1-4月23744套的总成交量下降18%；共

6、计成交面积228万平方米，同比去年281.7万平方米下跌了19%。在2011年1月份是市场成交火热，成交量达8817套，同比涨幅高达62%，或正是由于为了防止楼市过热，政府于1月底进一步出台了调控政策。成交均价方面，受房产税等政策影响，2011年增长有所放缓慢，4月均价仅22085元/平，同比去年4月的22939元/平下跌3.72%。一般农历新年那个月，成交量普遍都会下滑，但之后会逐步回升。2011年1月底限购令和房产税相继出台，打乱了楼市的正常轨迹，2月的成交量出现暴跌，仅为1636套，环比1月降幅达81%，同比也下降了39%，进入3月后虽然成交有所回暖，但在回暖速度上远不及去年

7、同期，3月成交同比去年减少了近50%。周边市场分析小区名称出租价格面积房型装修状况房龄楼层销售单价销售总价绿园十二村1500元/月33平米2室1厅普装1996年2F/6F2.3万76万协和苑1800元/月48平米2室2厅精装2000年2F/6F2.2万105万福泉路398弄2000元/月55平米2室1厅精装2003年2F/6F2.2万121万福泉苑2600元/月65平米2室1厅精装2001年4F/6F2.3万149万绿园四村2000元/月45平米1室1厅普装1996年