上海昆太路项目市场策划提案报告终

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1、中基置业昆太路项目市场及规划建议MarketAnalysisandProjectPlanningProposal上海星美地产STELLAR-LAND(Shanghai）2005.11.15****概况最佳魅力城市——****中国经济最发达十强县排名第二以全国0.01%的土地，聚集了全国2%的外资，1/9台资；以全国0.05%的人口，创造了全国0.3%的GDP和1.3%的进出口总额，进出口总额超过了全国22个省。三个1千万：****每天引进的境外投资超过1000万美元，实现的出口贸易超过1000万美元，实现财政收入超过1000万元人民币。累计合同台商投资为55亿美元，

2、到账台资27亿美元，约占江苏省的1/4，全国的1/10。****的“新市民运动”：****120万人口中，50％是外来人口被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市等殊荣。2004年****更以全票入选中国十大“最佳魅力城市”。市场分析****楼市大背景受宏观调控影响价格普遍走低发展的基础良好；经济持续发展、人均收入快速增长快速、外来人口大量涌入住宅将成为主力和新的热点；恢复后的市场利润有一定程度的下降，性价比提高；商用物业成为主要投资方向；高端住宅在强劲购买力支撑下，将以产品特色不断刷新市场行情，成为市场亮点，市场将趋于两极分化市场分析****楼市的四大

3、板块发展概况东部该区域目前楼盘较少，然而依托经济开发区的人群，市政规划的体育中心，300亩的水上乐园，台协大厦、时代大厦等等，依托东部副中心的带动，该区域也许将成为****的“新浦东”。南部该区域楼盘主要以小高层和高层为主。便利的交通是该区域的最大卖点,但除此之外几乎没有什么亮点。目前新开盘“世茂蝶湖湾”，以强势品牌、优势产品、自有配套，预期将打开新局面，但也仅是个案表现。西部该区主要是以别墅为主酒店式公寓为辅的高档物业，别墅类均价5000～7000元/㎡，周边是阳澄湖度假、商务旅游区，其周边优美的环境和****大学城也是一大“亮点”。但目前配套尚不完善，大多为第二置

4、业，新开住宅大盘规划甚佳，将继北部后引入大量居住人口。市场分析****楼市的四大板块发展概况北部优美的人居环境、大盘较多、多层和小高层为主的中高档物业，多层均价3900元/㎡，小高层均价4000元/㎡，该区域目前在售楼盘20多个，总户数近1.5万户，其规模堪称****各板块之首。各种生活配套日将完善，离****市中心也比较近，长江北路沿线是政府重点规划地区，潜力巨大。据****楼市在2005年十一房展会现场调查数据显示，有近30％的受访者表示有意向在该区域购房。市场分析长江北路板块区域背景该区域是新兴的一个大的居民区，区域内住宅项目众多，但高端物业相对较少该区域内主要

5、购买人群为****人（包括：老****人和新****人）外加上海和浙江以及江苏其它地区的人群，另加少量境外、海归人士该区土地的供应量进入了末期开发目前该区域将面临新的一轮城市化改造和建设，使之长高、变大、成熟、靓丽市场分析消费者购买套数购买面积（万㎡）面积比金额（亿元）金额比均价（元/㎡）新****人9391102.5939.47%32.6436.55%3181.6老****人723988.634.09%30.434.04%3431上海地区324740.1615.45%17.419.48%4332江浙地区241225.579.84%7.858.79%3070外籍（台湾

6、）26031.15%1.021.14%3400合计22549259.92100%89.31100%34362004****市房地产市场的消费结构上海地区买家大多购买别墅，因此将购房均价抬高江浙地区与新****人大多投资或购买普通住宅，因此均价为最低老****人大多投资或换房，因此单价较高，总量也大台湾客户购买力较佳，但金额比例小，有待开发空间市场分析项目名称建面万㎡类型主力房型容积率绿化率得房率报价（￥/㎡）巴比伦花园12小高层3、4房1.842%85%4500江南明珠苑30多层、小高层、别墅2、3、4房1.250%85%4400凤凰城23多层、小高层2、4房1.44

7、5%86%4200春晖锦苑10多层1、3房1.440％91%3400锦绣豪门14多层、小高层3、4房1.741%88%3500滨江丽景8.7多层、小高层高层、酒店公寓3房1.742%85%3750蝶湖湾107高层、别墅、办公、商铺2、3、4房1.570%78%4800长江北路板块大盘分析个案分析房型面积㎡总价层高m2.9别墅300~350330~385万元物业费元/㎡.M1.6多层9025万元销售率%80小高层2房9040万元购买人群%江浙沪:20本地:70境外:10小高层3房13058万元栋距40小高层4房14565万元车位7万/个总体分析销售情况