我国房地产税改革的目标定位及路径选择

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1、我国房地产税改革的目标定位及路径选择蒋媛广西财经学院摘要：2016年，我国房地产税立法被正式列入“十三五”规划，自此拉开Y房地产税改革的大旗。本文探讨了我国房地产税改革的目标定位及路径选择问题，认为此次改革的目标应定位于房地产税为地方政府提供特定的公共服务支出，而改革的路径为:立法先行、下放税权，合理设计房地产税制要素，完善房地产税开征的制度保障。基金：2016年度广西财经学院校级课题一般项A“我国深化结构性减税形势下房地产税制改革的问题研宄”，项目编号为2016C071关于我国房地产税改革，最早起于2013年党的十六届三中全会提出的“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，

2、虽然物业税被纳入“十一五”规划，但很快在“十二五”规划中被“研究推进房地产税改革”的提法取代。2011年1月28口，沪、渝两市开始实施房产税改革试点，标志着我国房地产税改革的突破，但由于试点工作并未在全国各地推广，因此也算不上真正意义上的改革。2016年，直到第十二届人民代表大会决议提出“加快房地产税立法”，才使得新形势下我国房地产税改革有了新进展与新期待。时至今H,我国也还未开征房地产税，其改革难度之大、所涉问题之多、利益樊篱之复杂略见一斑。因此，探讨我国房地产税改革的目标定位及路径选择是改革的必经之路。一、我国房地产税收制度现状（一〉房地产税的概念及特点在我国，房地产税是一

3、个税收综合概念，是指以土地及地上建筑物为征税对象，以房地产评估价值（或市场价格）或租金收入为计税依据，向其产权所有人或实际使用人征收的一种财产税。由于房地产税是财产税，所以具有税基容易识别、税负难以转嫁、税收收入稳定以及可调节纳税人存量财产收入分配的特点。同时，多数国家都将房地产税作为地方税，其税收收入主要用于当地卫生、教育、道路绿化等公共服务项目。（二）我国与房地产税相关的制度规定虽然我国并未单独设罝房地产税，但却有与房地产和关的税收体系，在土地购置、房产交易、房产租赁、房产保有等环节，均涉及与房地产相关的税种，主要包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占*用税、契税、

4、印花税、增值税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等。在这些税种屮，与房地产直接相关且具有一定收入规模的是房产税、土地增值税和城镇土地使用税。早在1986年，我W就单独开征了房产税，但征税范围窄，只就城镇及工矿区的经营性住房征税，而只有上海、重庆两市对非经营性住房征收房产税。现行房产税税率有两档，分别为房产余值的1.2%和租金收入的12%。对于土地增值税，按转让房地产的増值额征税，适用30%〜60%四级超率累进税率。对于城镇土地使用税，按照使用城镇土地面积和定额税率征收，每年规定的定额税率为0.6^30元/平方米。（三）我国房地产税的收入规模我国房地产税体系中最主要的三种税

5、分别为房产税、土地增值税和城镇土地使用税。FI前，这三种税在我国均属于地方税，与各国政府将房地产税这种财产税视为地方税的做法是一致的。分析近年来这三种税的收入规模，可以了解我国现行税制中与房地产和关的税收规模大小。据中国统计年鉴数据显示，1999-2014年,全国这三种房地产税占地方税总收入的平均比例约为8%。2015年，全国地方税收入总额为62661.93亿元，全国房产税、土地增值税、城镇土地使用税的税收收入总额分别为2050.90亿元、3832.17亿元、2142.04亿元，三项税收总收入合计8025.11亿元，占当年地方税收收入总额的12.81%。这一比例与地方主体税占地

6、方税收入总额30%的比例还有一定的差距。二、我国房地产税改革的目标定位0前，国内大多数学者就房地产税改革的0标定位问题，形成了三种观点:一是认为开征房地产税能加大房地产所有者的持有成本，会引导或迫使存量房产进入流通市场，增加房地产供应量，从而能有效降低房价;二是认为开征房地产税能让房地产富有者承担更多税负，可发挥税收调节收入公平分配的功能;三是认为2016年5月全面实施“营改增”后，房地产税能替代营业税成为地方主体税,成为地方政府财政收入的主要来源，可逐步改善0前地方政府财政收入过度依赖土地出让金的状况。虽然这三种观点均有一定的判定依据，但笔者却认为，我国房地产税改革的目标定位

7、是一一为地方政府提供当地公众受益的且有针对性的公共服务支出。（一）为地方政府筹集特定财政支出的目标定位第一，房地产税受益财产税的本质决定其改革目标定位。作为一种财产税，房地产税主要针对存量房地产征税，在保有环节征税体现出房地产税的财政功能，即地方政府所筹集的房地产税收入在于为当地居民提供受益的、有针对性的公共服务。在发达国家，房地产税是一种良性税种，受当地居民纳税的普遍支持，其原因在于房地产税所列支的财政支出项目均是当地居民“看得见、摸得着的”的公共服务，如社区的卫生、教育、医疗、道路绿化等