2008年天津市别墅市场分析研究报告

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1、天津别墅市场分析目录别墅市场总体分析城市别墅分析中心板块TOWN中堂介绍梅江南板块概述——天鹅湖介绍近郊别墅分析后梅江板块概述——玛歌庄园介绍东丽湖板块概述——东丽湖万科城介绍西青板块概述——社会山介绍近郊别墅分析京津潮白河板块概述——京津新城介绍别墅市场总结天津别墅市场总体分析分类说明：城市别墅：包括市区内及外环边缘的别墅项目，主要热点区域为：梅江南板块。近郊别墅：主要指环城四区的别墅项目，主要热点区域为：后梅江板块、东丽湖板块，西青板块。远郊别墅：主要指远郊区县静海、武清、宝坻、蓟县、宁河以及滨海新区等远郊区域的别墅项目，主要

2、热点区域为：京津潮白河板块。城市别墅近郊别墅远郊别墅天津别墅市场总体分析城市别墅梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲近郊别墅西青板块，代表项目：社会山远郊别墅团泊新城板块：团泊湖庭院中心区域，代表项目：TOWN中堂京津潮白河板块，代表项目：京津新城后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园东丽湖板块，代表项目：东丽湖万科城城市别墅分析区域市场：城市别墅多集中在梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现单纯的别

3、墅大盘。产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存在。产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。价格水平：独栋均价在23000-28000元/平米；联排均价在11000-16000元/平米；双拼别墅数量较少，在14000-17000元/平米左右。客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管，资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。城厢中路项

4、目一期50套项目二期82套项目总体规划独栋产品14套双拼产品6套联排产品112套项目商业街市中心罕见的纯别墅项目，共计132套产品，东侧为城厢中路，北部为规划的文化商业街，社区中央为历史保留建筑“盛津书院”（温氏祖居），项目开发阶段以地块中轴线划分；东侧为项目一期共50套，其中独栋8套，“双拼”6套，联排36套，现已基本售罄，仅剩余3套独栋样板间。西侧为项目二期，共82套，其中独栋6套，联排76套，现剩余20套左右联排（位于西北部和西南部）及5套独栋。区域环境分析区域位置——项目位于市中心鼓楼西侧地段，是天津旧城的中心地带；交通环

5、境——十分便利，地处和平、南开、红桥三个区域的交界地带，距离东马路等商圈较近；大户人家——由于近代史上有多位文人学者，曾定居在此，有浓郁的文化底蕴；据说包括温家宝总理的先辈都曾祖居在此，即项目正中心的盛津书院。产品户型整体分析联排产品——作为项目的主力产品，在设计中采用了独特的6—7户联排围合设计，最大限度的节省了项目土地。分三种户型：北联排254平方米、南联排256平方米、端部联排292平方米，并采用了内庭院设计。独栋产品——只有一种户型，面积388平方米，无内庭院。双拼产品——与大部分别墅项目的双拼不同，类似于传统意义上的联排

6、，只有一种262平方米户型，有内庭院。小结——所有户型均为三层设计，首层不设卧室，车位安排紧凑合理，在保证居住功能性的同时，最大限度的节省了项目地块面积，值得紧凑型别墅借鉴。Town中堂A北联排别墅首层254.66m2户型隐舍首层二层三层首层设有内庭院设计，弥补了庭院面积偏小的缺点，二层娱乐室、书房与卧室距离较远，形成了良好的动静分区。Town中堂B南联排别墅256.75m2户型隐舍首层二层三层与A户型相近，最大区别在于二三层的露台都比A增加了一个，并对露台面积进行了拆分。Town中堂C联排端部别墅292m2户型隐舍首层二层三层与

7、A、B户型设计相差较大，由于位于整体围合的端部，进深较大，面宽减小，同时使得过道面积造成难以避免的浪费，无功能房且户型面积又大于A、B户型。属于户型设计较差的资源。而较慢的去化量也验证了客户对此户型接受度很差。Town中堂D独栋别墅388.04m2户型隐舍首层二层三层面宽大，进深小，首层增加阳光房，功能丰富；二层三套独立卫浴的卧室独立分区设计，极大的满足了居住功能，私密性极好；三层的主居配有超大浴室，增加了主人居住的情趣感，同时二者南向设计，采光得到了极大的满足。属于本社区内不可多得的珍藏豪宅。Town中堂E双拼别墅262.49m

8、2户型隐舍首层二层三层首层及二层卫生间设计不合理，户型设计一般，甚至不如某些联排产品，除去对露台进行了分割处理外，没有过多亮点，难以体现出独栋与联排之间的产品过渡。06年11月—07年2月成交价格平稳，从07年3月开始价格大幅度提升。总体成交均价在