2008年青岛房地产市场研究报告-20090114终稿-思源

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1、2008年青岛房地产市场研究报告第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分宏观政策研究第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策2008年市场转折，政策调控表现为先紧后松；——上半场持续收紧，成通胀调控常态；——上下半场匆忙降息，争议中适度宽松。信贷：央行连续五次降息，共计216个百分点，由“控通胀”转为“保增长”；土地：整顿闲置土地，增加商品房市场供应；保障性住房：加大供应力度，着力解决城市低收入家庭住房困难等住房保障问题。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策金融信贷政策08-1-2508-4-25

2、08-5-2008-6-2508-6-1508-3-2508-9-1608-9-25房地产市场调控继续利好信息，政府救市08-10-1508-10-2708-11-16次上调存款准备金率双率、首付款比例、贷款利率下限的下调08-10-3008-12-5市场调控政策转折点08-12-232008年双率历次调整回顾2008年9月16日，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，4年来首次连续下调人民币贷款准备金率。“双率”下调，是一个很重要的刺激经济增长的信号，表明当前的调控重点由“控通胀”转为“保增长”。2008年12月

3、23日起，央行四个月内第五次降息0.27个百分点，25日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，五年期以上人民币贷款利率为5.94％。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策金融信贷政策中国人民银行10月22日宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。首付款比例下调至20％贷款利率下限调至0.7倍利好性明显，

4、降低了商品房购房门槛，使以前部分未能形成的刚性需求转换为购买力，但政策仅限于90平米以下普通自住住房，对改善型普通自住房未能清楚界定。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策土地政策2008年1月2008年2月2008年4月《土地调查条例》---国务院《国务院关于促进节约集约用地的通知》----国务院办公厅《土地违法案件查处办法》---国土资源部打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，规范房地产土地市场进一步释放闲置土地，增加商品房供应。土地闲置满两年，依法应无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款

5、的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。规定从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间，都做了全面、具体和严厉的规定，也为如何消化闲置土地、实施最严格的耕地保护制度、及时查处土地违法案件等有力保障。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策税收政策从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。财政部、国家税务

6、总局降低住房交易税费经国务院同意，财政部、国家税务总局10月22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。房地产政策在基调上开始根本转变，从防止泡沫产生转变为刺激住房市场消费。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策税收政策加快保障性住房建设，鼓励普通住房消费，二手房在政策层面开始松绑。国务院放宽二套房贷限制取消城市房地产税加大保障性住房建设力度，开展住房公金用于住房建设的试点，住房公积金从消费贷款转向直接投资；二套住房贷款有条件放开，对贷款购买第二套及以上住房的，如其第一套房的人均住房面

7、积低于当地平均水平，则比照首次购房优惠政策；二手房交易税费优惠加大，住房转让环节营业税征免期由5年变为2年，且2年内转让的收入扣除买入价格后缴纳营业税；开发信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持；取消城市房地产税。国务院总理温家宝12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署《促进房地产市场健康发展措施》。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国家宏观政策税收政策新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对

8、外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。二手房营业税放松鼓励普通商品住房消费财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知二手房在政策层面彻底