南京江宁盈嘉地产殷巷地块项目包装及推广方案

《南京江宁盈嘉地产殷巷地块项目包装及推广方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、目录市场分析项目产品分析与定位项目概念包装项目推广方案第一部分市场分析思考一个问题我们的项目在市场上，处于怎样一个竞争环境之中？一、市场背景分析土地市场郊区化趋势明显，单位楼面地价涨幅大；随着南京老城改造的推进，新政主导中小户型比例的加大，大量的拆迁居民将是住宅市场的一支重要力量；06年下半年起，市场去化率增大，版块成交量稳中有升，均价微升；江宁开始酝酿扩大中小户型比例，并将这一限制写入土地出让合同，将会对明年中小户型的升温起到推动作用；市场新增住宅供应量大于销售量，河西、浦口、江宁、城北板块占全市可售总量的53.4%。未来楼市，市场需求依旧旺

2、盛；中小户型住宅，将成为经济首选，在市场占据重要位置。可以看出二、江宁区住宅市场分析江宁板块经过多年发展，已趋成熟江宁区得益于多年发展，生活氛围成熟，已基本形成生活-工作-休闲圈；整个版块价格相较低廉，性价比高，成为许多人首次置业首选；商业、办公等非住宅用房备受关注，成交量同比增长快，而商品住宅成交放量和陆续入住，是商业、商务用房成交量提高的有力保障。地铁南延，突破交通瓶颈，江宁版图南延成大势所趋地铁1号南延至科学园板块，深入到江宁的腹地，把科学园和主城区连接起来。“地铁改变生活”，交通的利好将加速江宁南部地区迅速发展的步伐；其它如快速通道建设

3、平稳推进、公交线路的增加、宁溧路段改造、华润苏果进驻，再加上火车南站建设所带来的辐射作用等，众多利好消息使得江宁商品住宅颇受市场的认可，加速了价格的上扬。二、江宁区住宅市场分析将军山、百家湖楼盘只剩绝版将军路板块开发的格局已基本完成，可开发的山水资源已尽尾声，百家湖作为最早的开发板块之一，基本已无地可用。这两个板块明年将要推出的新房源，已纷纷为自已贴上“绝版景观房”的标签。方山-九龙湖新别墅扩张地位于科学园的方山板块以及江宁开发区中部的九龙湖板块，先后有罗托鲁拉、苏源颐和南园等别墅项目开发，对整个板块形象提升有很好的推进作用。三、方山—九龙湖板

4、块分析（大环境展望）随着江宁的房地产业向纵深发展，科学园方山—九龙湖板块越来越受到人们的关注，多个项目在此落户，随着各项配套的完善，拥有自然环境优势的江宁将受到更多人的关注。科学园初步形成产业集群以西门子、中圣高科为代表的高新技术企业的入住已初具规模，园区大力发展现代城市服务业，注重二产、三产的协调发展和相互融合促进。兼备地铁物业、园区物业、大学城物业的科学园地区，成为楼市新热点；绿肺方山板块成潜力新股方山景区，国家级火山地质公园、南京最大绿肺秦淮河湿地公园良好的自然环境、以及南宋《文心雕龙》的独特人文古迹；且靠近东山镇，生活较为便利，加上一些

5、高档社区的陆续上市，将使方山板块成为江宁极具潜力的原始股之一。三、方山—九龙湖板块分析（大环境展望）正在起步阶段的中高档区域[罗托鲁拉小镇]罗托鲁拉位于竹山路与诚信大道交汇处，项目南临方山，西靠秦淮河，北邻诚信大道，东靠竹山路，总用地面积约2万6千平方米，有叠拼花园洋房、联排别墅和高层住宅。此项目最大的特点就是具有国际化背景，新西兰罗托鲁拉市市长凯文·温特曾亲自来到南京，与明月集团签订合作协议。[天泽苑]该项目位于江宁区竹山南路以西，诚信大道以北，包括别墅、多层洋房、小高层和高层，项目配建一所幼儿园，有少量商业，预计于2007年3、4月份上市。

6、[市政·加州城]07年即将上市的方山板块另一大盘，住宅项目，目前仍处在规划阶段，具体信息尚未公开，预计将以多层、小高层为主。地铁南延地铁全面改变城市人对距离的感受，将人们的生活半径无限拉长。科学园-方山-九龙湖板块继将军山、百家湖之后，江宁又一个山水板块处女地，07年即将全面苏醒，它的价值将被人们重新衡量，它的潜力将在未来几年全面释放。可以预见，07年江宁楼市开发关键词四、殷巷地块周边（小环境现状）本项目周边印象毗邻老殷巷镇，是本区域楼盘生活配套的主要来源；周边也有一些日常配套，但是在距离和时间上，短时间内还不能做为配套的依据；周边道路条件较好

7、，硬件设施较完备，但公交线路目前还不够成熟，出行交通是制约本地块发展的一大障碍；地铁南延出口离本地块尚有距离，因此还不能对本地块的项目构成直接辐射；周边地块处于开发早期，除了“殷巷新寓”，尚未有大规模的商业楼盘。老镇上的新生活比起方山-科学园-九龙湖地块其它地段来说，本项目毗邻殷巷镇，在生活配套方面有得天独厚的优势。处女地中的处女地周边楼盘相对较少，整个地块处于开发前期，本项目将成为本地段地标式的楼盘，未来升值空间巨大。殷巷地段赋予本项目的机遇五、市场分析总结在经过国家宏观调控，消费者已经趋于冷静的大环境下，整个市场环境在06年下半年又开始稳中

8、复苏，消费者对项目的选择更注重品质和配套，以及长远的升值空间；由于土地供应的郊区化，以及对小户型的强制限制，目前以中小户型为主的定位，更符合市场环境的