2010年江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报

《2010年江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、梦想照进现实

2、新品质时代江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议10.12、12.10，保利连续出手，竞得仙林湖、江宁优质地块，两个项目均紧邻地铁终点，交通可达性好，自然资源优势明显，成为继紫晶山、香槟国际之后，承载保利品牌与利润来源的“新双城”。项目背景一：保利“新双城”江宁大学城区域板桥区域项目名称NO.2010G34仙林湖地块占地面积75466.5㎡容积率2.2建筑面积166026.3㎡楼面地价4578元/㎡限高60米项目名称NO.2010G51江宁地块占地面积155879㎡容积率2.1建筑面积327345㎡

3、楼面地价3238元/㎡限高60米保利仙林湖地块经济指标保利江宁地块经济指标仙林湖区域距主城距离两者距离市中心新街口约30公里，车程相当轨道交通两者周边均有地铁线路通车，且均为地铁底站；仙林湖地块江宁地块轨道2号线轨道1号南延线仙林大学城江宁大学城大学城两者均属于大学城范畴内生活配套两幅地块周边的配套设施均不完善资源环境两幅地块的区域环境较好，仙林湖地块北面西湖湿地公园，本案西侧距方山风景区较近城市形象两幅地块所处的板块区域均为南京市重点发展的区域，城市形象较佳区域价格本案周边价格约为0.9-1万元/㎡左右，明年华润及骋望骊都项目的上市有望突破万元，而仙林湖项目周边

4、公寓住宅的价格约在9.5-1.1万元/㎡，如诚品城等产业支撑两个项目周边均有大型大学城片区，产业支撑较好发展潜力本案及仙林湖所处的区域缺乏市场标杆项目，未来溢价提升空间较大，加上大学城、产业园的发展潜力，将有望成为未来中高端人士的移居方向，有力的支撑其价格的上扬。项目背景一：保利“新双城”仙林湖与江宁项目属性相似性高，区域发展潜力大，均具备打造成为区域性中高端项目的潜质，在开发过程中协同考虑，将形成较好的战略连线项目背景二：地块条件梳理宗地距离市中心新街口27公里，位于风景秀丽的方山风景区，西侧距方山约3公里。项目周边自然景观优势明显，学府氛围浓郁，但区域成熟度较

5、低，配套处于起步阶段。利润&溢价需求品牌&升华需求速度&资金需求保利江宁项目报告核心问题：江宁项目如何成功定位&占位，才能实现项目利润最大化和销售速度的平衡，并使保利品牌在南京进一步升华？项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比【南京城市格局、价值被低估的江宁】【江宁启动，城市的一个未来副中心，南京因我而精彩】【城市实现有序发展，江宁价值将被重新定义】【区域演进，南京城市副中心价值凸现】区位江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔

6、接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望；本地块所在区位为江宁区东南角，地块北至规划九路，西至学十三路，东至现状，南至知行路，属于江宁的大学城和大学城板块内。地块周边比较荒芜，距离市区约30公里。地块地处江宁南部发展较为滞后的江宁大学城板块地块价值本案江宁经济开发区交通板块内有多条快速交通干道，与市区及南京禄口国际机场的连接性强，但公共交通体系主要依靠1号线，较为单一路面交通：宗地北面通过龙眠大道直接连接快速内环（宁杭高速双向六车道），可在40分钟内到达全市各区域。往北经天元路，可连接双龙大道、龙蟠路到达新街口，全程约30公里。地块南侧往

7、西连接弘景大道、机场高速，可达南京禄口国际机场，全程27.5公里。公共交通：由于大学城为江宁区南拓的重点区域，属新城开发范畴，虽已开发了近4、5年，但目前地块周边的公共交通仍较匮乏。目前有南广线、安广线、区内6路和区内19路公交线路。轨道交通1号南延线为区域内重要交通，中国药科大学站距离宗地东北侧600米。区位地块价值区域内商业较为匮乏。地块周边几乎无任何消费性商业。离地块最近的生活配套为现有大学城的一些简单配套，大型成熟商业离地块较远，未来配套仍需提高。地块周边校区较多。江宁大学城是南京重点建设的“大学城”，区内拥有中国药科大学、南京航空航天大学、河海大学等著名

8、高校12所，在校生约8万人。地块北边紧邻江宁经济技术开发区、江宁大学城、江宁大学城，代表了南京江宁区最新的发展特色。全区拥有高新技术企业500余家，企业员工达到8万人。配套周边商业配套缺乏，教育资源及产业支撑丰沛交通区位地块价值同仁医院环境地块内部现状：地块地势平坦，西侧有河道资源，地表以自然植被为主，有小水塘分布。宗地西北侧为晓庄学院宿舍楼，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足；东南侧为解溪村社区；西侧能看见方山景观，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。地块整体环境较为中性,没有硬伤，周边居住氛围需要提升配套交通区位地块价值地块短期

9、价值：区域