世纪瑞博：天津滨海万科金域蓝湾策略提报

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1、项目：万科金域蓝湾万科金域蓝湾策略提报万科风暴“世中心”<世纪瑞博.广告有限公司>观天时：市场大势简说序——促进滨海新区开发开放。要按照《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发〔2006〕20号）要求，切实做好滨海新区的规划工作，建设若干特色鲜明的功能区，构建合理的空间布局。滨海新区的发展要坚持科教优先，不断推进综合改革和对外开放。要充分发挥滨海新区对于振兴环渤海区域经济的重要作用，增强和完善滨海新区为区域经济服务的综合功能。要按照《总体规划》的部署，加强对包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽、汉沽、大港在内的现有各类资源进行整合，不断提高

2、综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，将滨海新区建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，以及宜居生态型新城区。要妥善协调中心城区和滨海新区的关系，中心城区要优化产业结构，加快发展第三产业，实施工业东移战略，促进滨海新区的发展。国函《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》回复批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。近期工作重点是：——鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。——推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，在天津港东疆港区设立保税港

3、区，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。——给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》从有关部门获悉，今后5年，

4、滨海新区常住人口将达到180万人，其中城镇人口165万人，比2004年分别增长45万人和70万人。为了适应人口增长需求，“十一五”期间滨海新区房地产也将同时实现大发展，尽快形成住宅产业化。预计今后5年，滨海新区用于房地产开发的规划发展用地4310公顷，规划建设住宅2586万平方米、公建1000万平方米。据介绍，结合滨海新区的功能定位，今后5年滨海新区房地产开发的重点，是建设一批大型公建、商贸设施和高级写字楼项目，建设一批宾馆和旅游设施，进行旅游区综合开发。在住宅建设方面，将在大港、汉沽和海河下游区规划开发20个居住区，规划建设住宅1600万平方米，吸引越来越多的市民到滨

5、海新区安家落户，投身滨海新区开发建设。今晚报——规划建设住宅与人口发展的消息一、国际化定向对外开放的门户、北方国际航运中心和国际物流中心。二、资源整合天津港、开发区、保税区、塘沽、汉沽、大港，现有各类资源整合。三、重新划分功能分区临空产业区、海港物流区、高新技术产业区、先进制造业产业区、滨海休闲旅游区、中央商务商业区等等，细分区域。这个细分使滨海开发区将重点成为滨海新区的“中央商务商业区”。这个细分意味着开发区将以金融、商务、商业、居住为核心！成为滨海新区的首脑——从而影响新增人口的结构。两个文件透露三大信息目前滨海新区人口大约100万人，到2010年，城镇人口将增加至1

6、65万。5年之内，人口增长大约60万，平均每年新增人口12万。塘沽、汉沽、大港三区是滨海主体三区，因此，最保守估计塘沽增加人口4万。人口增长的背景是北方经济中心的总规，工人、白领、管理中层将成为增长的主体。泰达开发区定向为“中心商务商业区”。将成为白领、管理中层人口增长和选择居住的第一核心。人口激增的分析进入正题价值价格论PART1不要小看我们的消费者。花100万买房的人都值得尊重再尊重。我们相信他买的是房子，而不是广告。所以我们的广告，花样很多，但没有一招是花拳绣腿。实际上我们只有一样工作，寻求价值最大化的诱人表现。现在，一切从价值价格比开始。世界瑞博坚定的价值价格论者

7、价格扫描区域市场价格板块楼盘名称总盘量（万平方米）当前销售主力价格(元/平方米)主力户型(平方米）主力总价（万元/套)开发区竞争项目天保金海岸1607350（洋房）200150万通新城国际368500（精装小户型）60~10050~85滨海新城546700~7000（预计）150~180(2栋)110-135非竞争项目御景园邸7800200150爱丽榭117000~7500150~180100~120伴景湾228500150~350130~300注：提案中的数据主要来自06.10.15~28日采盘，部分数据与万科提供资料存在一