天津滨海-万k金域蓝湾营销策略提报(143页）

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1、项目：万科金域蓝湾万科金域蓝湾策略提报万科风暴“世中心”<世纪瑞博.广告有限公司>观天时：市场大势简说序——促进滨海新区开发开放。要按照《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发〔2006〕20号）要求，切实做好滨海新区的规划工作，建设若干特色鲜明的功能区，构建合理的空间布局。滨海新区的发展要坚持科教优先，不断推进综合改革和对外开放。要充分发挥滨海新区对于振兴环渤海区域经济的重要作用，增强和完善滨海新区为区域经济服务的综合功能。要按照《总体规划》的部署，加强对包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽、汉沽、大港在

2、内的现有各类资源进行整合，不断提高综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，将滨海新区建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，以及宜居生态型新城区。要妥善协调中心城区和滨海新区的关系，中心城区要优化产业结构，加快发展第三产业，实施工业东移战略，促进滨海新区的发展。国函《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》回复批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。近期工作重点是：——鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。——推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津

3、建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。——给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境

4、优美的宜居生态型新城区。《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》从有关部门获悉，今后5年，滨海新区常住人口将达到180万人，其中城镇人口165万人，比2004年分别增长45万人和70万人。为了适应人口增长需求，“十一五”期间滨海新区房地产也将同时实现大发展，尽快形成住宅产业化。预计今后5年，滨海新区用于房地产开发的规划发展用地4310公顷，规划建设住宅2586万平方米、公建1000万平方米。据介绍，结合滨海新区的功能定位，今后5年滨海新区房地产开发的重点，是建设一批大型公建、商贸设施和高级写字楼项目，建设一批宾馆和旅游设施，

5、进行旅游区综合开发。在住宅建设方面，将在大港、汉沽和海河下游区规划开发20个居住区，规划建设住宅1600万平方米，吸引越来越多的市民到滨海新区安家落户，投身滨海新区开发建设。今晚报——规划建设住宅与人口发展的消息一、国际化定向对外开放的门户、北方国际航运中心和国际物流中心。二、资源整合天津港、开发区、保税区、塘沽、汉沽、大港，现有各类资源整合。三、重新划分功能分区临空产业区、海港物流区、高新技术产业区、先进制造业产业区、滨海休闲旅游区、中央商务商业区等等，细分区域。这个细分使滨海开发区将重点成为滨海新区的“中央商务商业区”。这个细分意味着

6、开发区将以金融、商务、商业、居住为核心！成为滨海新区的首脑——从而影响新增人口的结构。两个文件透露三大信息目前滨海新区人口大约100万人，到2010年，城镇人口将增加至165万。5年之内，人口增长大约60万，平均每年新增人口12万。塘沽、汉沽、大港三区是滨海主体三区，因此，最保守估计塘沽增加人口4万。人口增长的背景是北方经济中心的总规，工人、白领、管理中层将成为增长的主体。泰达开发区定向为“中心商务商业区”。将成为白领、管理中层人口增长和选择居住的第一核心。人口激增的分析进入正题价值价格论PART1不要小看我们的消费者。花100万买房的人

7、都值得尊重再尊重。我们相信他买的是房子，而不是广告。所以我们的广告，花样很多，但没有一招是花拳绣腿。实际上我们只有一样工作，寻求价值最大化的诱人表现。现在，一切从价值价格比开始。世界瑞博坚定的价值价格论者价格扫描区域市场价格板块楼盘名称总盘量（万平方米）当前销售主力价格(元/平方米)主力户型(平方米）主力总价（万元/套)开发区竞争项目天保金海岸1607350（洋房）200150万通新城国际368500（精装小户型）60~10050~85滨海新城546700~7000（预计）150~180(2栋)110-135非竞争项目御景园邸780020

8、0150爱丽榭117000~7500150~180100~120伴景湾228500150~350130~300注：提案中的数据主要来自06.10.15~28日采盘，部分数据与万科提供资料存在一