世纪瑞博大连众益万国宫馆广告推广策略提报

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1、一切皆源于万国众益·万国宫馆推广策略提报2009，“万国”何以缘起？回望——户外12.23《半岛晨报》12.22《大连晚报》魅力杂志硬广魅力杂志软文海报2009年，11月-12月，不到两个月的推广期内，万国宫馆以“万国”概念为传播主线，采取悬念入市的推广手段，在市场上初步树立起了项目“世界籍私人宫馆”的独特项目形象。并取得了一定的先期蓄客成绩——2009.12.18-12.31来电量统计2009.12.18-12.31来访总量统计380组219组2009.12.18-12.31来访意向客户2009.12.18-12.31A级客户统计（来访2次以上）54组3

2、5组——我们的推广已经基本完成了广告既定目标。结合到访客户回顾：来访客户居住区域分析来访客户认知途径分析79%的客户来自于开发区；最大客户认知途径为朋介，其余两大途径为路过及户外。客群来源比较狭窄，认知途径不够丰富。关注度依次为品牌、建筑、物业、户型、园林、区位、品质。后期需要通过现场的逐步呈现及广告有效引导，将客户的关注目标转移到项目的强项——产品本身上来。到访客户关注项目分析由此，我们发现了一些在推广过程中产生的问题：市场知名度有待提高；先期蓄客量稍显不足；客户来源范围较窄。主要原因：推广力度不足，媒体选择的范围及类型亟需改进并重组；处在推广初期阶段，

3、尚未开始项目最大优势——产品细节的解读；进入2010年，万国宫馆广告营销任务：细致的产品挖掘，确立并深化项目领导力豪宅形象；在东三省乃至整个北中国提升项目知名度，最终达至一盘红动中国之目标。目标之下，2010年市场大势预测——09年楼市总结：疯狂！09年土地市场成交火热，各地地王频频出现，明显超越08年同期水平。09年开始各地房产成交量迅速反弹，市场供应远小于需求。中海外、保利、华润等大型央企达到快速增长，是去年的2倍左右。市场关注点1——市场关注点2——09年底楼市转向：变天。“地王年”转向“世博年”。09年经济增长依赖房地产行业，政府通过严控土地市场，

4、形成市场的供小于求，促使楼市火爆。09年“保八”完成，政策转向。国务院发文出手遏制房价过快上涨。GDP增长转向“世博”主题。09年底楼市转向：变天。政策密集出台。“国四条”、“拿地首付不低于50%”、“营业税优惠政策终止”再到国务院严控二套房首付比。市场关注点3——2010年中国房地产市场趋势？政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向。市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市。土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限。政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向宏观经济尚未企稳，市场刚性需求正在逐步释

5、放，不可一刀切可采取“收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）”的目标。一旦政策出现重大调整，“可喜”局面很有可能受到波及目前经济的恢复还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地方财政、固定资产投资等。都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业

6、，房地产牵扯的环节之多不容小觑。房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数据显示，在今年的贷款结构中，82％是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整。如南宁，今年温州炒房团已将南宁市中心

7、的房价炒至1万以上；同时，南宁容积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力。如此的快速增长，已经超越了市场可接受的程度。这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会。土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限。但是鉴于目前开发商手中的现金充裕，因此4季度地价不会回落。在土地政策方面，值得进一步关注，如拿地首付不得低于50%；近期部分地方政府对闲置土地已经进行了相关整顿和罚款，因此，对于一些在位置不佳的区位进行大量囤地的企业，很有可能会由于土地政策的出台而遭遇困境。市场结论：2010年市场不确定因

8、素增多，唯有产品才是王道。当前市场整体发展态势依旧向好，预计201