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《世纪瑞博-天鹅堡归墅项目2010年营销推广策略及执行提报》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2010.深度再思考……天鹅堡·归墅2010年营销推广策略及执行提报InternetExplorer7hasknowncompatibilityissueswithmodernwebstandardswhichaffectWeb2.0applicationssuchasMobileMe.YoucanuseInternetExplorer7+,butyouwillnothaveMefeaturesandwillexperienceslowerperformance.ForthebestMobileMeexperience
2、,pleaseuse〈世纪瑞博•整合传播机构〉2009年，天鹅堡·归墅打了一个漂亮的翻身仗，项目形象的全面树立，近8亿的销售额，客户的高认可度，在2009这个全球经济剧烈动荡的年份中，我们取得的成绩可谓难能可贵。面对充满变数的2010，15亿的销售任务如何完成？我们需要深度再思考——首先，明辨2010年市场大局经济合作与发展组织(OECD)2009年10月19日预测称：随着就业和出口形势有所改善，预计2010年中国经济增速或升至10.2%，快于此前预计的9.3%。高度刺激性的经济政策将继续对中国经济近期的增长构成支撑2
3、010年增长速度甚至更快。2009年11月18日，经历了将近13个小时的激烈竞争，中央电视台2010年黄金资源广告招标大会招标预售总额达109.6645亿元，较去年92.5627亿增长了17.1亿元，增长18.47%。这一结果充分显示了企业界对中国经济发展的信心。上周，北京商品住宅期房日均签约355套，环比前一周的468套下跌24.15%，而此前一周的签约量也环比下跌了14.75%。与下挫的新盘成交量相呼应的是供应量回落的苗头。本月目前有16个新盘入市，共约38万平米，其中超8成是公寓。新房遇冷二手房升温，11月上半月
4、，北京中高档二手房市场的成交量与10月相比上涨54.55%。四季度，北京二手房成交量预计将达5万套。“2009北京国际金融论坛”上，银监会副主席蒋定之向外界表态银监会并未对二套房政策作出调整。央行银监会暂未调整政策，各大行自行收紧房贷。住建部：房贷七折优惠终止是谣言，仅营业税优惠年底到期。一线城市租售比持续扩大，投资者取代刚性需求者入市。中国社科院11月16日发布的《住房绿皮书》，在关于明年楼市的预测中，也表达了国家有关房地产的优惠政策不会有太大改变的判断。在金融危机初步得到稳定、通涨预期、刚性需求依然存在等前提下，明
5、年的政策应以稳定市场为主基调，2010年房地产的销售量和销售价格会保持平稳的上涨，但不会像今年这样大起大落。小结：2010年楼市整体态势——先扬后抑、价稳量增。2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。分而治之，客观分析产品现状2010年，共277套待售房源，我们将根据其所享景观资源的差异，为产品进行层级划分，并分析其肩负的项目使命——将20
6、10年待售房源划分为ABCD四个层级AA类：临湖观景形象尖刀——标志项目形象树立价格标竿实现土地高溢价带动中低端产品销售BB类：生态公园景观保障项目稳定收益凸显高性价比挤压次级产品销售，带动人气CC类：样板示范区凸显项目成熟氛围，保证人气强调高性价比重叠挤压次级产品DD类：社区中央组团充分体现高性价比保障现金流，带动市场人气帮助实现项目利润最大化先谋后动，推盘战役策略推盘整体战术——“循环挤压”开发商推盘批次计划B60(8,L2)B59(6,L2)B58(7,L2)B57(6,L2)B56(6,L2)B12(7,H4)
7、B13(4,H4)B15(10,H4)B14(6,J4)B16(9,J4)B18(9,J4)B17(9,H4)B19(8,H4)B20(7,H4)B21(7,J4)B22(8,H4)B26(7,J3)B27(10,J3)B28(5,H4)B29(4,H4)B30(3,J4)B31(4,H4)B32(6,J4)B33(9,J4)B34(8,H4)B35(4,H3)B36(8,J4)B37(3,J4)B38(6,J4)B39(13,H4)B40(6,H3)B41(5,H3)第一批推售房源第三批推售房源第四批推售房源第二批推
8、售房源四级产品搭配原则：将ABCD四级产品进行合理搭配，每次开盘均混合性释放。目的：以高层级产品大力挤压次级产品价格，突出次级产品的高性价比。【战术一】明辩之——四级产品搭配D类C类执行手段：B类产品提升端户型价格，将其作为价格标杆，对C、D类产品进行价格挤压，凸显这两类次级产品的高性价比；A类产品可将价格提升至25000-260
