大连万国宫馆高端街区项目形象整合提案_120页广告推广方案

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1、见证梦境。万国宫馆2011年度形象整合提案N-CHINA北方世纪11.02.191简要分析2三个市场，暗示今年如何出牌31.1宏观市场：国家。国八条引发震动4说明：投机需求被抑制，但刚性需求和刚性改善需求依然大量存在——这是我们的信心。购房次数受制，每个人每一次的购房决策更加谨慎：要选择什么样的房子才能配得上更长远的未来？——这反而是我们的机遇。限购令之下，解决购买的疑惑和信心，解决购买的资格，终端巷战，这是2011年的行销发力点。北京出台楼市调控15条细则，有两套以上住房（含两套）的北京户籍家庭及有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购

2、房。而有一套房的北京户籍家庭及有暂住证但在北京无房，且能提供连续5年以上社保或纳税证明的非北京户籍家庭，则可限购一套住房。京出台楼市调控15条细则外地人购房须5年纳税证明上、广、青分别出台相对温和的细则，西安等城市不执行细则5宏观市场对我们提出的要求：一生一宅终极置业，成为时势必然。61.2中观市场：大连。地方执行打折扣7自去年新政发布以来，大连执行一直松动。大连市场对中央房产政策的执行向来打8折。经历过政策消化期以后，房地产仍是大连地方税收的生命线。海底隧道、地铁建设、新区建设皆依赖于房地产。依照大连过往经验，大连执行国家政策往往打八

3、折结论：限购令之下，不仅仅是解决购买的疑惑和信心，如何解决购买的资格，为案场终端的巷战提供最强大的武器，这也是2011年的行销发力点。8中观市场对我们提出的要求：灵活判断时局，多方了解并运用各家银行信贷政策。准备好解决“购买资格”的系统备案（付款方式、人脉支援）91.3微观市场：金州新区。直接分流较少，现场拦截有待加强。10开发区“三大家”最新推盘计划：说明：我们处在开发区改善性住宅当中相对来说比较安全的位置（无直接分流对手）提示：我们要做的就是——做好自己。产品形象、房源承接、客户梳理和巩固。华润华润现主要去化二期剩余20多套房源。以

4、顶层和低楼层为主；顶层售价8600元/平低楼层售价为8100元/平左右。主要销售的是年底推出的小高层海景房源（一线海景），面积为260平左右的跃层，售价是1.6—1.8万元/平。5层以下看不到海的价格在1.3万左右。现三期刚动工，整个三期销售会根据工程进度制定。红星海现主要销售2010年剩余房源，面积区间60—160平都有；价格区间10500—18000元/平，均价13000元（实际成交均价11000元左右）；另有一些花园洋房在售，面积为200—300平均价是15000元；计划6月份推出1000多套房源，具体产品未定，价格未定。亿峰8号

5、本年度销售任务为10亿元，计划3月中旬正式开售新房源，户型面积与2010年一样，价格还为24000元/平。装修标准、为8000元/平左右面积为230----300平左右11万国宫馆近期客户来访统计：结论：新政限制市内客群，我们更应该专注地缘客户。在开发区，华润和红星海的影响力会对我们行成一些微妙的分流。因此应该在开发区完善户外拦截动作。在振兴路进入金马路沿线，亟需户外广告的拦截。54.7%的客户来自开发区本地12万国宫馆近期客户来访统计：结论：针对路过人群，楼体形象、示范区形象将持续刺激。另一层面，口碑介绍仅次于路过人群，在今年要进行切

6、实的客户保养动作。49.1%客户因为路过获知本项得知，42%客户由朋友介绍得知。13微观市场对我们提出的要求：集中解决开发区需求，户外拦截、工地形象、做大“楼体呈现事件”的影响力。客户保养，要持续做深。142011，兑现梦境，梦境欢歌，收藏梦境。1、现场影响力最大化（楼体、示范区公开），产品力变为形象力、销售力。2、客群保养，高水准高格调公关，激励客群动力。3、利用时势，强调长久收藏价值。世事起伏，万国宫馆更突显藏品本色。15年度策略16一期立面完成二期出地面并可售一期三号楼完工。园林景观完工。2月5-6月7-9月工程节点销售节点二期施

7、工到七层消化一期剩余房源，二期客户积累事件推动持续销售二期开工二期封顶9-10月11-12月工程节点销售主题视情况加推5#楼二期施工到二十层视情况加推6#楼4月10#楼开盘推广依据：工程与推售节点7#楼开盘172.1年度产品主张“中国大连世界籍私人宫馆”在市场认知期的使命已完成。2011年是万国的实景主题年，项目将进入到频密的实景工程节点，我们需要与此相关的描述。182.1年度产品主张凝固的梦境此前，我们向市场描述梦境；此后，我们要用旷世精工展示梦境。此前，我们预见了一座宫殿；现在，我们关注宫殿的落成。“凝固的梦境，梦境的落成。”是对万

8、国宫馆2011实景主题年的，最理性描述。192.2年度传播主张应运而生见证梦境让全大连追求生活品质的人们见证梦境落成；让全大连的百业领袖，业内同侪见证梦境落成202.2年度传播主张分解全年见证梦境上半年梦境