世纪瑞博-上海大华锦绣华城十六街区广告推广提报-120P...

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1、敏于思善于行十六街区，是一部续集前期街区成功精彩前集活力街区生活精彩炒作双公园的故事精彩剧情……成功在前，众人期盼，所以续集素来难拍但续集难拍《生死时速1》1亿2千万《生死时速2》4千8百万失败的例子比比皆是，譬如：《魔戒3》10亿7百万《魔戒2》9亿2千万《魔戒1》8亿7千万当然也有成功凯旋的，譬如：如何让续集，更精彩？░档期，一个胜券在握的档期░剧本，一个跌宕起伏的剧本░观众，一部迎合观众的电影░炒作，一场引爆市场的炒作总结，续集成功的四大因素我们的档期、剧本、观众、炒作如何做？续集《十六街区》竞品研究同类符合项目

2、借鉴续集成功要素之一档期电影档期研究投放档期，熟悉竞争影片，才能扬长避短，票房大红。地产档期研究市场产品，分析竞争个案，才能扬长避短，销售大红。三林板块花木北蔡板块世纪公园东城板块随着十六街区价格的上调，本案的竞争个案将与18街区有所不同。主要为三林板块的优质项目、东城的中档项目、花木的板块均价项目与世纪公园的外围项目。16街区档期规划配套景观户型比较项万科金色城品锦绣满堂本案地段简述尚东国际老公房旁的新精品生活社区花木板块的新精品生活社区世博内，低密度类别墅社区活力街区公园生活4老城区5准新城区3准新城区4.5全新城

3、区3.5小型高层社区3小型高层社区5多层洋房4大复合社区4中庭园林景观3基本无特色4.5末梢式景观5公园景观3.5老社区配套4配套较齐全3.5配套尚待升级5配套齐全490－132㎡两房、三房3162㎡的大房型为主5房型跨度大4大三房为主总结一级优势竞争项目环境都较一般，尤其缺乏生态居住。因此，公园居住是本案的一级优势。二级优势竞争项目的配套都较完善，但多以“临街商铺＋集中MALL”的形式。因此，街区生活是本案的二级优势。三级优势竞争项目的体量都远较本案小，产品供应线相对单一，生活可能性比较单调。因此，复合社区是本案的三

4、级优势。光解析竞争者，还不够还需要站在复合大盘的角度，考察全国经验复合大盘的几个思考点产品的多元化，造成客群多元化，从而形成老龄化问题、全程教育问题等产品的规模化，造成社区社会化，如何顺应并倡导符合城市发展的社区文化开发长期化，造成产品间过大差异，如何保持一定的超前性，使整体产品均质化复合社区的老龄化问题复合社区的年龄跨度大老龄化现象更易于出现社会责任，复合大盘需要深思的要素复合社区的老龄化问题借鉴案件－杭州闲林新兰得项目项目指标：43万方建面，1.2容积产品类型：高层、联排、叠加项目地段：位于杭州西南侧闲林板块，距离

5、市区约三十分钟车程项目定位：优质的生态复合社区项目特色：现代社会的情感社区借鉴元素复合产品中的情感复合建立复合产品中的客群联系:开发部分{绿色老年公寓}，并紧邻联排别墅，形成隔而不离的泛两代居生活。｛绿色老年公寓｝充分考虑老年生活的建筑尺度（扶手、楼梯、厕所等无障碍设计），并形成半围合组团，降低老年社区的暮气抗性。在泛两代居间，提供充分的交通方便，如降低坡地高度差，在坡道上设置扶手等。复合社区的素质教育问题大盘营销，很大程度是“教育战”但全国大盘的教育建设普遍流于形式素质教育>学历教育，复合大盘需要深思的要素多元化产品

6、借鉴案件－南国奥园项目指标：75万方建面，1.4容积产品类型：小高层、多层洋房项目地段：番禺区汉溪大道，距地铁三号线汉溪站出口仅350米项目定位：健康社区，果岭旁的建筑项目特色：运动健康生活南奥学村，终身教育关怀1000亩以上的大盘，都在打教育牌。但这种单一的学校嫁接模式不能承载社区学校教育的需求。南国奥林匹克花园提倡“终身教育”，组建了系统化、全方位、高水准的终生素质教育链——南奥学村。提倡“素质教育”，除学校，还增加全国甲级一等少年宫、邓亚萍乒乓球学校、聂卫平围棋学校、青少年素质教育基地等等。教育从社区的边缘（配套

7、）变为社区的轴心。复合社区的素质教育问题多元客群造成的微城市运营职责复合大盘的多元化使社区成为一个微型社会倡导积极的居住方式，成为复合大盘需要深思的要素多元客群造成的微城市运营职责借鉴案件－深圳波托菲诺项目指标：108万方建面，1.5容积产品类型：高层、小高层、多层、联排和独立别墅项目地段：南山区华侨城香山中路项目定位：水岸优质居住空间项目特色：都市旅游地产居住，就是在家门口旅行保留原有山丘坡地、荔枝林等自然资源，通过设计建成具有山水景环境特色的居住区。规划采用人车分流、丁字交叉等道路布局方式，既满足了交通功能，也起到

8、了限制车辆的进入和城区内汽车速度的作用。7万平米燕栖湖、4万平米天鹅湖、8万平米荔枝林和谛诺山畔，规划多类型住宅，以及水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造旅游文化生活。以纯正的哥特式钟楼为标志，还在这里配置了酒店式公寓，将外部人群引入社区，增添社区活力。在商业街上面向湖水的咖啡座，啜饮咖啡，聊天闲谈，真正营造闲散、